Vender una casa para comprar otra: opciones, impuestos y cómo hacerlo con hipoteca
Vender una vivienda para comprar otra es una operación habitual, pero también una de las más complejas que se pueden afrontar. Hay que coordinar plazos, gestionar la hipoteca existente y planificar los gastos e impuestos para que todo encaje sin problemas. Por eso, entender cómo hacerlo correctamente puede ahorrarte muchos quebraderos de cabeza.
La buena noticia es que sí es posible vender una casa para comprar otra, incluso aunque todavía tengas hipoteca pendiente. Existen distintas fórmulas para hacerlo de forma segura, y elegir la más adecuada depende de tu situación financiera, del mercado y del tipo de vivienda que quieras adquirir.
Vender primero o comprar primero: qué conviene más
La primera decisión importante es el orden en que realizarás ambas operaciones. No hay una única respuesta válida, ya que cada opción tiene sus ventajas e inconvenientes:
- Vender primero: es la alternativa más segura desde el punto de vista financiero. Cancelas tu hipoteca actual, conoces exactamente tu presupuesto y puedes comprar con más tranquilidad. El inconveniente es que quizás tengas que buscar alojamiento temporal mientras finalizas la compra de la nueva vivienda.
- Comprar primero: esta opción te permite mudarte directamente a tu nueva casa, pero implica disponer de ahorros o financiación adicional para afrontar la compra sin haber recibido todavía el dinero de la venta. En este caso, suele ser necesario contar con una hipoteca puente o una operación coordinada con el banco.
- Hacer ambas operaciones a la vez: es la opción más cómoda, pero también la más difícil de coordinar. Requiere una planificación muy precisa y la colaboración entre comprador, vendedor, notaría y banco para firmar ambas escrituras el mismo día o con pocos días de diferencia.
La decisión ideal dependerá de tus recursos, de la rapidez con la que puedas vender tu vivienda actual y de la flexibilidad que te ofrezca tu entidad financiera.
Cómo vender una casa que todavía tiene hipoteca
Una de las dudas más comunes es si se puede vender una casa con hipoteca pendiente. La respuesta es sí: puedes vender una vivienda hipotecada siempre que con el dinero obtenido se cancele el préstamo o se gestione correctamente la deuda restante.
Existen varias formas de hacerlo:
- Cancelar la hipoteca con la venta: es la opción más habitual. En la notaría, parte del dinero que paga el comprador se destina directamente a saldar la deuda con el banco. El resto se entrega al vendedor. Una vez cancelado el préstamo, se procede a levantar la carga en el Registro de la Propiedad.
- Subrogación del comprador: el comprador puede asumir la hipoteca existente, siempre que el banco lo acepte. Esta fórmula es menos común, pero puede ser útil si las condiciones del préstamo son favorables.
- Venta sin cancelar la hipoteca: también es posible vender sin cancelar la hipoteca si la deuda se traslada a otra vivienda o si se utiliza una hipoteca puente para cubrir la transición. En este caso, ambas propiedades quedan temporalmente vinculadas.
Antes de iniciar el proceso, conviene solicitar al banco un certificado de deuda pendiente, que indique el importe exacto necesario para cancelar la hipoteca en el momento de la venta. Así podrás calcular con precisión cuánto dinero te quedará disponible para la nueva compra.
Cómo financiar la compra de la nueva vivienda
Si vas a comprar otra casa antes o justo después de vender la tuya, lo más probable es que necesites una solución de financiación temporal. En estos casos, el producto más habitual es la hipoteca puente, un préstamo diseñado para quienes quieren cambiar de vivienda sin haber vendido aún la anterior.
La hipoteca puente permite unir ambas operaciones en un único producto, utilizando como garantía tanto la vivienda actual como la que vas a comprar. Una vez se produce la venta, se amortiza parte del préstamo y se consolida la nueva hipoteca sobre la vivienda adquirida.
También existen otras alternativas, como solicitar una nueva hipoteca independiente si ya tienes ahorros suficientes para cubrir la entrada o negociar con el banco una novación o ampliación del préstamo actual para adaptarlo a tus nuevas necesidades.
Lo importante es analizar tu situación con antelación, ya que los bancos valoran especialmente la estabilidad laboral, el nivel de deuda y el ahorro disponible antes de aprobar una operación de este tipo.
En HipotecaNow te ayudamos a estudiar tus opciones y a planificar la venta y compra de vivienda de forma coordinada, para que cambies de casa con seguridad y sin estrés financiero.
Impuestos al vender una casa para comprar otra
Al vender una vivienda, además de coordinar la hipoteca y la compra del nuevo inmueble, hay que tener en cuenta los impuestos asociados. Los dos más importantes son la plusvalía municipal y la posible ganancia patrimonial en el IRPF.
La plusvalía municipal
La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) se paga al ayuntamiento correspondiente cuando se transmite una vivienda, siempre que el terreno haya ganado valor desde la fecha de compra.
Sin embargo, hay excepciones. Si el precio de venta es inferior al de compra o si puedes demostrar que no ha habido ganancia real, no estás obligado a pagarla. Además, desde 2021 el cálculo se ha reformado, permitiendo elegir entre dos métodos (real o objetivo) y pagar siempre por el más favorable al contribuyente.
El IRPF y la exención por reinversión
Si vendes tu vivienda habitual con ganancia, esta debe declararse en el IRPF. No obstante, existe una exención por reinversión en vivienda habitual: si reinviertes todo el dinero obtenido en la compra de otra vivienda habitual en un plazo máximo de dos años (antes o después de la venta), no tendrás que pagar impuestos por esa ganancia.
Esto significa que si vendes para comprar otra casa donde vas a vivir, puedes librarte de tributar por la plusvalía en la renta, siempre que cumplas los plazos y condiciones de reinversión. En el caso de mayores de 65 años, la venta de la vivienda habitual está exenta automáticamente, sin necesidad de reinvertir.
En HipotecaNow te ayudamos a planificar tu cambio de vivienda para que aproveches las ventajas fiscales y evites pagar más impuestos de los necesarios.
Consejos para coordinar la venta y la compra
Vender una casa y comprar otra de forma simultánea requiere planificación. Estos son algunos consejos clave para que todo fluya sin contratiempos:
- Calcula bien los tiempos: intenta que la firma de la venta y la compra se realicen lo más cerca posible en el tiempo, idealmente el mismo día o en una misma semana.
- Negocia una señal o arras con flexibilidad: si estás vendiendo, puedes acordar con el comprador un plazo que te permita cerrar la compra de la nueva vivienda con calma.
- Ten la documentación lista: tasaciones, escrituras, certificado energético, nota simple y certificado de deuda hipotecaria son documentos que el banco y la notaría necesitarán.
- Estudia las opciones de financiación: si no puedes esperar a vender, valora una hipoteca puente o una solución temporal que cubra ambas operaciones.
- Planifica los gastos: recuerda incluir en tus cálculos los impuestos, gastos de notaría, registro, gestoría y mudanza. Tener un colchón económico siempre ayuda.
Errores comunes al vender para comprar otra vivienda
Hay errores que pueden complicar la operación o generar costes imprevistos. Evítalos con una buena preparación:
- No calcular el importe pendiente de la hipoteca: desconocer la deuda exacta puede alterar tus planes de compra.
- Subestimar los gastos de compraventa: los impuestos y costes notariales pueden suponer entre el 10 % y el 12 % del precio de compra.
- Depender de una sola oferta: negociar con un único comprador o una sola entidad financiera reduce tus opciones y margen de maniobra.
- No prever alternativas de vivienda temporal: si vendes antes de comprar, puede que necesites alquilar temporalmente o contar con un plan intermedio.
Una buena planificación te permitirá cambiar de vivienda sin estrés y aprovechar las oportunidades del mercado con seguridad.
En HipotecaNow analizamos tu caso y te ayudamos a diseñar una estrategia hipotecaria a medida para que vender y comprar al mismo tiempo sea más sencillo y rentable.
Conclusión: vender para comprar es posible con planificación y asesoramiento
Vender una casa para comprar otra es una operación completamente viable, siempre que se gestione con orden, información y asesoramiento. La clave está en conocer tus tiempos, tus finanzas y las condiciones de tu hipoteca, así como en planificar los impuestos y gastos asociados.
Con un buen análisis previo, podrás aprovechar la venta para dar el paso a una vivienda mejor sin sobresaltos financieros ni fiscales.
En HipotecaNow te acompañamos en todo el proceso: desde el estudio de tu situación actual hasta la búsqueda de la mejor hipoteca para tu nueva casa.
Preguntas frecuentes sobre vender una casa para comprar otra
¿Puedo vender una casa aunque tenga hipoteca?
Sí. En la notaría, el banco cobra la parte pendiente de la hipoteca directamente del precio de venta, y el resto se entrega al vendedor. También puedes subrogar al comprador o usar una hipoteca puente.
¿Cuánto tiempo tengo para comprar otra casa después de vender?
La ley establece un plazo de dos años para reinvertir el dinero de la venta en otra vivienda habitual y beneficiarte de la exención fiscal por reinversión.
¿Tengo que pagar plusvalía si vendo para comprar otra vivienda?
Depende. Si reinviertes todo el dinero de la venta en tu nueva vivienda habitual, quedarás exento en el IRPF. En cuanto a la plusvalía municipal, solo se paga si ha habido ganancia real en el terreno.
¿Qué pasa si no logro vender antes de comprar?
En ese caso, puedes recurrir a una hipoteca puente o una financiación temporal que te permita afrontar ambas operaciones hasta que completes la venta.
¿Es mejor vender primero o comprar primero?
Depende de tu situación económica. Vender primero te da seguridad financiera; comprar antes te da comodidad, pero requiere más recursos o apoyo bancario para cubrir el periodo intermedio.