¿Se puede ser titular de la hipoteca pero no de la vivienda?
En muchas operaciones hipotecarias surgen dudas sobre las distintas figuras que intervienen en el préstamo: el propietario, el titular de la hipoteca, el avalista… y las responsabilidades de cada uno. Una de las preguntas más habituales es si se puede ser titular del préstamo hipotecario pero no de la vivienda. La respuesta es sí, aunque con importantes matices legales y financieros que conviene conocer.
Esta situación es más frecuente de lo que parece, sobre todo en casos en los que un familiar (padre, madre o pareja) firma junto al comprador para facilitar la aprobación de la hipoteca, sin que su nombre figure en la escritura de propiedad. También puede ocurrir cuando alguien asume una deuda hipotecaria, pero el inmueble pertenece a otra persona o está inscrito a nombre de una sociedad.
En este artículo te explicamos qué implica ser titular de la hipoteca pero no de la vivienda, qué diferencias existen entre ambas figuras y qué riesgos conlleva esta decisión.
Diferencia entre titular de la hipoteca y titular de la vivienda
La primera clave para entender este tema es distinguir entre titular del préstamo hipotecario y titular de la vivienda, ya que son dos conceptos diferentes:
- Titular de la vivienda: es la persona que figura como propietaria en la escritura de compraventa y en el Registro de la Propiedad. Tiene todos los derechos sobre el inmueble (uso, disfrute y disposición).
- Titular de la hipoteca: es quien asume la deuda con el banco, firmando el préstamo hipotecario. Su obligación es pagar las cuotas, pero eso no le convierte automáticamente en propietario.
Por tanto, se puede ser titular de la hipoteca sin ser propietario del inmueble, y viceversa. Lo que une a ambas figuras es que la vivienda actúa como garantía del préstamo, pero la titularidad del bien y la deuda no siempre coinciden.
Cuándo se puede ser titular de la hipoteca pero no del inmueble
Existen varias situaciones en las que una persona puede figurar como titular del préstamo hipotecario sin ser dueña del piso o la casa. Las más habituales son las siguientes:
1. Padres que ayudan a sus hijos
Es un caso muy común: los padres firman como cotitulares del préstamo para que el banco apruebe la hipoteca a sus hijos, ya que estos aún no tienen suficiente solvencia económica o antigüedad laboral. Sin embargo, los padres no figuran como propietarios de la vivienda, que se pone únicamente a nombre de los hijos.
En este caso, los padres asumen la deuda junto a sus hijos, respondiendo solidariamente del pago ante el banco. Si el préstamo no se paga, el banco puede reclamar la deuda a cualquiera de los titulares, aunque no sean dueños del inmueble.
2. Parejas que compran, pero solo uno figura como propietario
Otro ejemplo frecuente es el de parejas no casadas o con régimen de separación de bienes en el que uno de los miembros figura como único propietario, pero ambos firman la hipoteca. De este modo, los dos se comprometen con el banco, aunque solo uno aparezca como dueño en el Registro.
Esto suele hacerse para mejorar las condiciones del préstamo o aumentar la capacidad de endeudamiento, pero tiene consecuencias importantes: el titular no propietario asume una deuda sin adquirir derechos sobre el bien hipotecado.
3. Empresas o sociedades familiares
También puede darse el caso de que una persona firme como titular del préstamo hipotecario a favor de una empresa o sociedad (por ejemplo, una sociedad limitada que compra el inmueble). El banco puede exigir a los socios o administradores que firmen como titulares o avalistas personales, sin que tengan propiedad directa sobre la vivienda o local financiado.
4. Reestructuraciones o asunciones de deuda
En determinadas operaciones financieras, alguien puede asumir una deuda hipotecaria existente (por ejemplo, tras una herencia o separación) sin figurar como titular de la vivienda, bien porque aún no se ha formalizado el cambio de propiedad o porque se mantiene a nombre del otro titular.
En todos estos casos, el resultado es el mismo: el titular del préstamo responde ante el banco de la deuda, pero no tiene ningún derecho de propiedad sobre el inmueble.
Qué implica ser titular de la hipoteca pero no de la casa
Ser titular de la hipoteca sin ser propietario tiene implicaciones importantes. Por un lado, estás adquiriendo una obligación de pago —que puede durar 20 o 30 años— sin ningún beneficio directo sobre el bien hipotecado. Si el propietario decide vender la vivienda, tú no recibirás parte del dinero, aunque hayas pagado parte del préstamo.
Además, si el propietario deja de pagar, el banco puede reclamarte la deuda completa, ya que los titulares del préstamo responden de forma solidaria. Eso significa que el banco puede dirigirse contra cualquiera de los firmantes, sin necesidad de dividir la responsabilidad.
Por eso, antes de firmar una hipoteca sin figurar como dueño, es fundamental entender todas las implicaciones legales y protegerse adecuadamente.
En HipotecaNow te asesoramos para entender las diferencias entre titular del préstamo, propietario y avalista, y te ayudamos a decidir la forma más segura de firmar tu hipoteca.
Derechos del titular del préstamo hipotecario sin ser propietario
El principal problema de esta situación es que el titular de la hipoteca no tiene derechos sobre la vivienda, aunque esté pagando parte o la totalidad del préstamo. Es decir, no puede decidir sobre su venta, ni registrarse como propietario, ni recuperar el dinero invertido si no hay un acuerdo previo.
Legalmente, el titular del préstamo solo tiene una obligación frente al banco, no un derecho sobre el inmueble. En caso de impago, el banco puede ejecutar la hipoteca y embargar la vivienda, pero el titular no propietario no tiene preferencia alguna sobre ella.
Para evitar conflictos, especialmente en casos de pareja o familia, es recomendable firmar un documento privado que refleje la aportación económica de cada parte o incluir cláusulas de compensación si en el futuro se vende la vivienda.
Riesgos de ser titular de la hipoteca sin ser dueño
Firmar una hipoteca sin figurar como propietario implica asumir riesgos importantes, tanto económicos como personales. Los principales son:
- Responsabilidad total frente al banco: el titular no propietario debe pagar la deuda igual que el propietario, incluso si deja de vivir en la vivienda o no obtiene beneficio alguno.
- Sin derechos sobre el inmueble: aunque pague parte de las cuotas, no adquiere ningún porcentaje de propiedad si no está inscrito en la escritura.
- Riesgo en caso de ruptura o fallecimiento: si se trata de una pareja y el propietario fallece o se separan, el titular no propietario no puede reclamar la vivienda salvo que se establezca en testamento o documento notarial.
- Dificultad para obtener nueva financiación: figurar como titular hipotecario reduce la capacidad de endeudamiento, aunque no se sea propietario.
En resumen, asumes el riesgo de una deuda hipotecaria sin disfrutar los beneficios de la propiedad, por lo que conviene analizarlo detenidamente antes de firmar.
Alternativas y formas de protegerse
Existen distintas fórmulas para ayudar en una hipoteca sin asumir los riesgos de ser titular del préstamo sin ser propietario:
- Firmar como avalista y no como cotitular: el avalista solo responde si el titular principal no paga, aunque sigue siendo un compromiso importante ante el banco.
- Establecer una copropiedad: si se va a compartir la deuda, lo más lógico es reflejarlo también en la escritura de propiedad, fijando los porcentajes de titularidad de cada parte.
- Formalizar un contrato privado: permite dejar constancia de la contribución de cada persona al pago de la hipoteca y de las compensaciones futuras.
- Hacer una donación o préstamo familiar: si un familiar ayuda económicamente, puede documentarse como préstamo o donación, sin figurar como titular del préstamo.
Estas alternativas pueden evitar conflictos posteriores y garantizar que todas las partes comprendan su posición legal y financiera.
En HipotecaNow te ayudamos a revisar la estructura de la hipoteca y elegir la opción más segura según tu caso: cotitular, avalista o colaborador económico.
Qué pasa si el titular no propietario deja de pagar
Si uno de los titulares del préstamo deja de pagar, el banco puede reclamar la deuda al resto de firmantes. Da igual si el incumplidor es el propietario o no: todos los titulares responden de forma solidaria. Esto significa que el banco puede exigir el pago total a cualquiera de ellos.
Si la deuda no se paga, la entidad ejecutará la hipoteca y subastará la vivienda. En ese caso, el titular no propietario podría verse obligado a asumir una parte o incluso la totalidad de la deuda sin obtener nada a cambio.
Por ello, antes de firmar, conviene pedir asesoramiento financiero y legal, y valorar si es mejor participar como avalista o no intervenir en la operación.
Qué ocurre si el propietario vende la vivienda
El titular del préstamo que no figura como dueño no tiene derecho a decidir ni a recibir parte del dinero de la venta. Solo el propietario inscrito en el Registro puede disponer del inmueble. Si la hipoteca sigue activa, el comprador asume la deuda o el vendedor la cancela con parte del importe recibido.
Esto puede generar situaciones injustas si el titular no propietario ha contribuido económicamente al pago del préstamo. Por eso, es esencial dejar constancia documental de su participación.
Conclusión: compromiso sin propiedad
Ser titular de una hipoteca sin ser propietario de la vivienda puede parecer una ayuda o una fórmula práctica en algunos casos, pero implica un riesgo alto. Firmar una deuda de larga duración sin obtener derechos sobre el bien hipotecado puede generar problemas futuros si no se regula adecuadamente.
Antes de firmar, es importante analizar todas las implicaciones y dejar por escrito los acuerdos económicos entre las partes. Si el objetivo es ayudar a un familiar o pareja, existen formas más seguras de hacerlo sin asumir una responsabilidad tan grande.
En HipotecaNow te asesoramos para entender todas las figuras posibles dentro de una hipoteca y firmar con seguridad, evitando riesgos innecesarios o situaciones desventajosas.
Preguntas frecuentes sobre ser titular de hipoteca pero no de vivienda
¿Puedo ser titular de una hipoteca sin ser propietario de la vivienda?
Sí. Es posible firmar como titular del préstamo sin figurar como dueño del inmueble, pero asumirás la obligación de pago sin adquirir derechos sobre la propiedad.
¿Qué diferencia hay entre titular de hipoteca y propietario?
El propietario es quien figura en la escritura y tiene derechos sobre la vivienda. El titular de la hipoteca solo tiene una obligación financiera con el banco.
¿Qué pasa si el propietario no paga la hipoteca?
El banco puede reclamar la deuda a cualquier titular del préstamo, aunque no sea dueño. Todos responden solidariamente del pago.
¿Puedo reclamar algo si he pagado parte de la hipoteca y no soy propietario?
Solo si existe un acuerdo previo o documento que lo acredite. En caso contrario, la ley no te reconoce derecho alguno sobre el inmueble.
¿Qué alternativa tengo si quiero ayudar sin ser titular?
Puedes firmar como avalista, realizar un préstamo familiar o formalizar una donación. Así evitas asumir una deuda hipotecaria directa sin propiedad.