¿Se pueden tener dos hipotecas? Qué dice la ley y en qué casos es posible

Es una pregunta más común de lo que parece: ¿se pueden tener dos hipotecas al mismo tiempo? La respuesta es sí, pero depende de la situación económica del solicitante y del tipo de operación que se quiera realizar. Los bancos permiten tener dos hipotecas si se demuestra capacidad de pago suficiente y un nivel de endeudamiento adecuado.

En realidad, no existe ninguna ley que prohíba tener más de una hipoteca. Lo que sí existe son criterios de riesgo que las entidades financieras aplican antes de conceder una segunda financiación. Tener dos préstamos hipotecarios puede ser viable, pero también implica una responsabilidad económica importante y ciertos riesgos si no se planifica correctamente.

Qué dice la ley sobre tener dos hipotecas

La normativa española no limita el número de hipotecas que una persona puede tener. En teoría, puedes contratar tantas como tu solvencia permita. Sin embargo, cada préstamo hipotecario queda sujeto a una evaluación de riesgo independiente, en la que el banco analiza tus ingresos, deudas y capacidad para asumir los pagos.

En la práctica, lo que determina si puedes tener dos hipotecas no es la ley, sino tu capacidad financiera. Los bancos valoran especialmente el porcentaje de tus ingresos que destinas al pago de deudas (ratio de endeudamiento), que no debería superar el 35 % o 40 % de tus ingresos netos mensuales.

Por ejemplo, si cobras 2.500 € al mes, tus pagos mensuales de préstamos (incluidas ambas hipotecas) no deberían superar los 875 € – 1.000 € en total. Si sobrepasas ese límite, el banco probablemente rechazará la segunda operación o te ofrecerá condiciones más restrictivas.

Dos situaciones diferentes: dos hipotecas sobre viviendas distintas o sobre la misma

Cuando hablamos de “tener dos hipotecas”, pueden darse dos escenarios muy distintos:

1. Dos hipotecas sobre viviendas diferentes

Es el caso más habitual. Por ejemplo, una persona que ya tiene una hipoteca sobre su vivienda habitual y desea comprar una segunda residencia o una vivienda para alquilar. En este caso, el nuevo préstamo se tramita de forma independiente, aunque la entidad tendrá en cuenta la carga del primer préstamo antes de aprobar el segundo.

Este tipo de operación es viable si se cumplen los siguientes requisitos:

• Tener ingresos estables y suficientes para cubrir ambas cuotas.
• No figurar en registros de morosidad (ASNEF, RAI, etc.).
• Disponer de ahorro suficiente para la entrada y los gastos.
• Que la primera hipoteca esté al día y con buena antigüedad de pagos.

Los bancos suelen ser más flexibles si el cliente demuestra solvencia y un buen historial financiero. Sin embargo, si los ingresos son ajustados o ya existe un alto nivel de deuda, la entidad puede denegar la segunda hipoteca o reducir el importe financiado.

2. Dos hipotecas sobre la misma vivienda

Este caso es menos común, pero también posible. Se trata de lo que se conoce como una segunda hipoteca sobre la misma finca, es decir, un nuevo préstamo garantizado con el mismo inmueble que ya tiene una carga hipotecaria previa.

Para que el banco conceda una segunda hipoteca sobre la misma vivienda, deben cumplirse algunas condiciones adicionales:

• Que el valor actual de tasación de la vivienda permita cubrir ambas hipotecas.
• Que el primer banco autorice la constitución de una segunda carga, ya que conserva prioridad de cobro.
• Que el nivel de endeudamiento total no supere los límites habituales.

La segunda hipoteca suele tener un tipo de interés más alto y condiciones menos favorables, ya que el riesgo para el banco es mayor: si hay impago, el primer prestamista tiene prioridad sobre el segundo en caso de ejecución.

Cuándo conviene o no tener dos hipotecas

Tener dos hipotecas puede ser útil en situaciones concretas, pero no siempre es la mejor opción. Estos son algunos escenarios donde puede tener sentido:

• Comprar una segunda vivienda como residencia vacacional o para alquilar.
• Reformar o ampliar una propiedad usando el valor de la actual como garantía.
• Obtener liquidez sin vender la vivienda principal, mediante una segunda hipoteca parcial.

Sin embargo, si los ingresos son inestables o los tipos de interés están altos, una segunda hipoteca puede poner en riesgo la economía familiar. Es fundamental calcular bien la capacidad de pago y prever escenarios futuros, como subidas de cuota o imprevistos laborales.

En HipotecaNow te ayudamos a analizar si puedes permitirte una segunda hipoteca, comparando condiciones de distintos bancos y estudiando tu capacidad de endeudamiento real.

Requisitos para conseguir una segunda hipoteca

Para que un banco apruebe una segunda hipoteca, ya sea sobre la misma vivienda o sobre otra distinta, el solicitante debe cumplir unos requisitos más estrictos que los de una hipoteca inicial. La entidad necesita asegurarse de que el nuevo préstamo no pone en riesgo tu estabilidad financiera ni su garantía de cobro.

Los principales requisitos para tener dos hipotecas son:

• Ingresos suficientes y estables: el total de tus deudas no debe superar el 35–40 % de tus ingresos mensuales netos.
• Buen historial crediticio: no tener impagos, descubiertos ni figurar en listas de morosos como ASNEF o RAI.
• Ahorro disponible: especialmente si se trata de comprar una segunda vivienda. Necesitarás cubrir al menos el 20 % de entrada y los gastos asociados.
• Antigüedad laboral y estabilidad: los contratos indefinidos o la trayectoria profesional sólida son fundamentales para demostrar solvencia.
• Valor de tasación suficiente: el inmueble debe tener un valor que respalde la nueva hipoteca sin exceder los límites de riesgo.

En resumen, el banco evaluará tu perfil de riesgo con especial cuidado. Cuanto más sólida sea tu situación económica y menor tu endeudamiento, más posibilidades tendrás de obtener una segunda hipoteca con condiciones competitivas.

Ventajas y desventajas de tener dos hipotecas

Como toda decisión financiera importante, tener dos hipotecas tiene tanto beneficios como riesgos. Antes de solicitarla, conviene valorar los pros y contras de asumir una doble carga hipotecaria.

Ventajas

• Permite invertir en una segunda vivienda sin necesidad de vender la primera.
• Ofrece liquidez para reformas, ampliaciones o nuevos proyectos personales.
• Diversifica tu patrimonio si la segunda vivienda se destina al alquiler o a generar ingresos.
• Posibilidad de condiciones diferentes: puedes combinar una hipoteca fija con otra variable, según tus objetivos financieros.

Desventajas

• Mayor carga mensual: dos cuotas significan mayor compromiso financiero a largo plazo.
• Más riesgo en caso de pérdida de ingresos: si surge un imprevisto, mantener ambas hipotecas puede ser complicado.
• Intereses más altos: las segundas hipotecas suelen tener tipos superiores por el mayor riesgo para el banco.
• Prioridad de cobro: si hay dos hipotecas sobre el mismo inmueble, el segundo banco queda en segundo lugar en caso de ejecución.

Por eso, antes de asumir una segunda hipoteca, conviene calcular bien la cuota total y dejar margen suficiente para gastos e imprevistos.

En HipotecaNow analizamos tu caso y simulamos el impacto de una segunda hipoteca en tu economía, para que decidas con toda la información y sin sorpresas.

Alternativas a tener dos hipotecas

Si tu banco no aprueba una segunda hipoteca o prefieres reducir riesgos, existen otras opciones para obtener financiación sin asumir dos préstamos hipotecarios completos:

• Ampliar la hipoteca actual: si tienes una vivienda hipotecada con poco capital pendiente, puedes pedir una ampliación del préstamo actual (importe o plazo).
• Rehipotecar la vivienda: cancelar la hipoteca existente y abrir una nueva con mayor financiación y mejores condiciones.
• Pedir un préstamo personal o de reformas: si el importe que necesitas es bajo, puede ser más rápido y flexible.
• Subrogar la hipoteca a otra entidad: algunas entidades ofrecen más financiación al cambiar tu préstamo.

Cada opción tiene implicaciones distintas en costes, intereses y duración. Por eso es importante comparar bien antes de tomar una decisión.

Segunda hipoteca sobre la vivienda actual: cómo funciona

En caso de solicitar una segunda hipoteca sobre la misma vivienda, el procedimiento es más complejo que con una vivienda nueva. El segundo banco necesitará el consentimiento del primero para inscribir una nueva carga sobre la propiedad.

Si el valor de la vivienda lo permite y la primera hipoteca está al día, puede concederse una nueva financiación. Esta segunda hipoteca queda subordinada a la primera, lo que significa que, en caso de impago y ejecución, el primer banco cobrará su deuda antes.

Por esta razón, los bancos suelen aplicar un tipo de interés más alto y un plazo más corto en las segundas hipotecas. A cambio, el cliente puede obtener liquidez sin tener que vender su casa ni cancelar el préstamo anterior.

Conclusión: sí se pueden tener dos hipotecas, pero con planificación

En España, sí se pueden tener dos hipotecas, tanto sobre viviendas distintas como sobre la misma propiedad. Lo importante es demostrar solvencia, mantener una ratio de endeudamiento prudente y estudiar bien los costes a largo plazo.

Antes de asumir una segunda hipoteca, es recomendable comparar ofertas, valorar tu estabilidad económica y analizar alternativas menos arriesgadas, como ampliar la hipoteca actual o negociar una subrogación.

En HipotecaNow te asesoramos de forma personalizada para saber si puedes tener dos hipotecas, qué bancos te las concederían y qué opción se adapta mejor a tu perfil.

Preguntas frecuentes sobre tener dos hipotecas

¿Se pueden tener dos hipotecas a la vez?

Sí, es posible tener dos hipotecas siempre que tus ingresos sean suficientes y tu nivel de endeudamiento no supere el 35–40 % de tus ingresos mensuales.

¿Puedo tener una segunda hipoteca sobre la misma vivienda?

Sí, pero el primer banco debe autorizar la nueva carga. Además, el segundo préstamo tendrá un tipo de interés más alto y menos prioridad en caso de impago.

¿Qué bancos conceden segundas hipotecas?

Algunas entidades permiten segundas hipotecas, pero lo analizan caso por caso. Es más común que acepten dos hipotecas sobre viviendas distintas que dos sobre la misma.

¿Qué requisitos hay para tener dos hipotecas?

Debes demostrar ingresos estables, buen historial crediticio, ahorro suficiente y que el valor de tus propiedades respalda la financiación solicitada.

¿Qué alternativas hay a una segunda hipoteca?

Puedes ampliar tu hipoteca actual, rehipotecar la vivienda, solicitar un préstamo personal o cambiar de entidad para obtener mejores condiciones.