Novación de hipoteca: qué es, cuándo conviene y cómo funciona

Si ya tienes una hipoteca y las condiciones del mercado han cambiado, quizá te hayas planteado modificar tu préstamo para mejorarlo. Una de las opciones más comunes para hacerlo sin cambiar de banco es la novación de hipoteca. Pero, ¿en qué consiste exactamente y cuándo merece la pena?

La novación hipotecaria es un procedimiento mediante el cual se modifican algunas de las condiciones de una hipoteca ya existente, manteniendo el mismo contrato y la misma entidad bancaria. Es una alternativa flexible que permite adaptar la hipoteca a la situación actual del cliente, sin necesidad de cancelarla ni contratar una nueva.

Qué es una novación de hipoteca

La novación de hipoteca es un acuerdo entre el banco y el titular del préstamo para cambiar una o varias condiciones del contrato original. Se formaliza mediante una escritura pública ante notario y debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, igual que una hipoteca nueva.

Esta modificación puede referirse a distintos aspectos, como el tipo de interés, el plazo de amortización, los titulares o incluso el importe del préstamo si se amplía el capital. Es una herramienta útil para quienes desean mejorar las condiciones de su hipoteca sin tener que cambiar de entidad.

Qué condiciones se pueden modificar en una novación

La ley permite renegociar varios elementos del contrato hipotecario. Los más habituales son:

• Tipo de interés: pasar de una hipoteca variable a una fija o viceversa, o modificar el diferencial aplicado.
• Plazo de amortización: alargarlo para reducir la cuota mensual o acortarlo para pagar menos intereses.
• Importe del préstamo: ampliar el capital para financiar una reforma o reunificar deudas.
• Titulares o avalistas: añadir o eliminar personas responsables del préstamo.
• Garantías: cambiar la finca hipotecada o las condiciones de la garantía.

Estas modificaciones deben ser aprobadas por el banco, que valorará la solvencia del cliente y las nuevas condiciones del mercado antes de autorizar la novación.

Cuándo conviene hacer una novación

La novación puede ser una buena opción en diferentes situaciones. Por ejemplo, si los tipos de interés han bajado y quieres aprovechar un tipo fijo más estable, o si tu situación económica ha cambiado y necesitas reducir la cuota mensual ampliando el plazo.

También puede ser útil para eliminar productos vinculados (seguros, tarjetas, planes de pensiones) o modificar el tipo de referencia de la hipoteca. En ocasiones, los bancos aceptan estas negociaciones con tal de retener al cliente frente a la competencia.

Los casos más frecuentes en los que conviene plantear una novación son:

• Reducir el interés del préstamo.
• Pasar de tipo variable a tipo fijo.
• Ampliar el plazo de amortización.
• Añadir o eliminar titulares.
• Ampliar el capital para nuevas necesidades.

Diferencias entre novación y subrogación

Es habitual confundir la novación hipotecaria con la subrogación, pero no son lo mismo. En la novación se mantienen el banco y el contrato original, mientras que en la subrogación el préstamo se traslada a otra entidad que ofrece mejores condiciones.

La ventaja de la novación es que el proceso suele ser más rápido, implica menos trámites y, por lo general, menos costes. Sin embargo, en algunos casos, cambiar de banco mediante subrogación puede suponer un ahorro mayor si la diferencia de condiciones es significativa.

En HipotecaNow analizamos tu caso y te ayudamos a decidir si te conviene más una novación o una subrogación, comparando las ofertas de distintas entidades para mejorar tu hipoteca.

Gastos de una novación de hipoteca según la nueva ley

Una de las preguntas más frecuentes al plantearse una novación de hipoteca es quién asume los gastos. Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, los costes se reparten de forma más clara entre banco y cliente, favoreciendo al consumidor.

Según la nueva ley, los principales gastos de la novación hipotecaria son:

• Notaría: los paga el banco.
• Registro de la Propiedad: también corre a cargo del banco.
• Gestoría: lo asume la entidad financiera.
• Tasación: en caso de ser necesaria (por ejemplo, si se amplía capital), la paga el cliente.
• Comisión por novación: puede aplicarla el banco, pero suele ser baja o inexistente. Por ley, no puede superar el 0,15 % del capital pendiente si se modifica el tipo de interés.

Esto significa que, en la práctica, los gastos que el cliente debe pagar en una novación son mínimos, especialmente si no se requiere una nueva tasación. Además, muchos bancos eliminan la comisión para facilitar las renegociaciones.

En HipotecaNow revisamos todas las condiciones y te ayudamos a calcular el ahorro real que puedes conseguir con una novación hipotecaria, teniendo en cuenta los gastos y las mejoras aplicables.

Ventajas y desventajas de la novación

Antes de tomar una decisión, conviene analizar los pros y los contras de esta operación.

Ventajas

• Menos trámites: no necesitas cambiar de banco ni abrir una nueva hipoteca.
• Coste reducido: los gastos son inferiores a los de una subrogación o cancelación.
• Rapidez: el proceso puede completarse en 2 o 3 semanas.
• Mejora inmediata: puedes beneficiarte de un tipo de interés más bajo o de un plazo adaptado a tu situación.

Desventajas

• Dependes del mismo banco: si la entidad no ofrece buenas condiciones, la mejora puede ser limitada.
• No todos los cambios son posibles: algunas modificaciones, como cambiar el tipo de hipoteca o eliminar avales, pueden ser rechazadas.
• Posibles comisiones: aunque reducidas, algunos bancos aún las aplican.

Pasos para realizar una novación hipotecaria

El procedimiento es relativamente sencillo, pero requiere cumplir con ciertos pasos:

1. Solicitar la novación: presenta la petición formal a tu banco explicando qué condiciones deseas cambiar.
2. Evaluación del banco: la entidad analizará tu perfil financiero y decidirá si acepta la modificación.
3. Negociación y oferta: si el banco aprueba la solicitud, te entregará una propuesta con las nuevas condiciones.
4. Firma ante notario: las modificaciones se formalizan mediante escritura pública.
5. Inscripción en el Registro: la novación se inscribe en el Registro de la Propiedad para que tenga validez legal.

El proceso suele tardar entre dos y cuatro semanas, dependiendo de la rapidez del banco y la notaría.

En HipotecaNow te acompañamos en cada paso para que la novación de tu hipoteca sea rápida, segura y realmente beneficiosa.

Preguntas frecuentes sobre la novación de hipoteca

¿Qué diferencia hay entre novación y subrogación?

La novación se realiza con tu mismo banco y modifica el contrato actual; la subrogación implica cambiar la hipoteca a otra entidad con nuevas condiciones.

¿Cuánto cuesta hacer una novación?

Los gastos suelen ser mínimos. El banco paga notaría, registro y gestoría. El cliente solo asume la tasación si es necesaria y, en algunos casos, una pequeña comisión.

¿Cuánto tarda una novación de hipoteca?

El proceso suele completarse en unas tres semanas, aunque depende de la disponibilidad de la notaría y la respuesta del banco.

¿Puedo ampliar el capital en una novación?

Sí, siempre que el banco lo apruebe y tu perfil económico lo permita. En ese caso, será necesaria una nueva tasación del inmueble.

¿La novación requiere firmar ante notario?

Sí. Al modificar un contrato hipotecario, la ley exige que se formalice mediante escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad.

Conclusión: una herramienta útil para mejorar tu hipoteca

La novación hipotecaria es una opción eficaz para ajustar tu préstamo a las condiciones actuales del mercado sin cambiar de banco. Permite ahorrar en intereses, adaptar el plazo o eliminar vinculaciones sin asumir grandes costes.

En HipotecaNow estudiamos tu caso y negociamos con los bancos para conseguirte las mejores condiciones en tu novación hipotecaria.

Contacta con nuestros asesores hipotecarios y descubre si la novación es la solución más rentable para ti.