Impuestos en la Compra de Vivienda: Todo lo que Debes Saber en 2025
Comprar una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes de la vida, pero no siempre se tiene en cuenta que el precio de la casa no es el único gasto. Al formalizar la operación hay que asumir una serie de impuestos en la compra de vivienda que pueden elevar considerablemente el coste final.
En este artículo te explicamos en detalle cuáles son los impuestos cuando compras una casa, cómo se calculan, qué es el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), cuáles son los tipos por comunidades autónomas y cuándo se pagan los impuestos al comprar una vivienda. También incluiremos ejemplos prácticos para que puedas estimar con mayor precisión los gastos fiscales de tu futura compra.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda?
La compra de una vivienda en España está sujeta a impuestos que varían en función de si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano. Este es un aspecto fundamental, ya que determinará qué figuras fiscales entran en juego y cuál es su porcentaje.
Impuestos al comprar vivienda de obra nueva
Si compras una vivienda nueva (es decir, directamente al promotor o que no ha sido transmitida antes), tendrás que pagar:
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
- Tipo general: 10% sobre el precio de la vivienda.
- Vivienda de protección oficial (VPO): 4%.
- Locales comerciales convertidos en vivienda: se aplica el 21% en algunos casos.
AJD (Actos Jurídicos Documentados)
- Se paga por la formalización en escritura pública de la vivienda.
- Su porcentaje varía según la comunidad autónoma, entre el 0,5% y el 1,5%.
Como ejemplo, si compras una vivienda nueva de 200.000€, pagarías:
- IVA: 200.000 € x 10% = 20.000 €
- AJD (suponiendo 1%): 200.000 € x 1% = 2.000 €
Total impuestos: 22.000 €
Impuestos en la compra de vivienda de segunda mano
Si compras una vivienda de segunda mano, el principal impuesto es el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Este impuesto grava la transmisión entre particulares y sustituye al IVA.
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales):
El porcentaje del ITP compra vivienda varía entre comunidades autónomas, generalmente entre el 6% y el 10% del precio escriturado.
Ejemplo:
Si compras una vivienda de segunda mano de 200.000 € en Madrid (6%), pagarías:
ITP: 200.000 € x 6% = 12.000 €
Qué es el ITP y cómo se calcula
El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) es uno de los impuestos más importantes cuando compras una vivienda de segunda mano. A continuación te explicamos cómo funciona y cómo calcularlo correctamente.
Cómo calcular el ITP compra vivienda
El cálculo del ITP es sencillo: se aplica el porcentaje establecido por la comunidad autónoma sobre la base imponible, que normalmente coincide con el valor real de la vivienda.
Fórmula:
ITP = Precio de la vivienda x Tipo impositivo (%)
Sin embargo, hay que tener en cuenta que la administración puede comprobar que el valor declarado no sea inferior al valor de referencia de mercado.
ITP en las comunidades de España
Cada comunidad autónoma regula el ITP de manera independiente, por lo que podemos encontrar multitud de variaciones tanto en el tipo general como en las bonificaciones del ITP.
A continuación, te dejamos este enlace para ver el ITP por comunidades.
Bonificaciones en el ITP
Algunas comunidades autónomas aplican reducciones para:
- Jóvenes menores de 35 años.
- Familias numerosas.
- Personas con discapacidad.
- Viviendas de protección oficial.
Estas reducciones pueden bajar el ITP hasta un 4% o incluso menos en algunos casos.
¿Cuándo se pagan los impuestos al comprar una casa?
Uno de los puntos clave es saber cuándo se pagan los impuestos al comprar una casa, ya que los plazos son relativamente cortos.
ITP y AJD: Se deben pagar en un plazo máximo de 30 días hábiles desde la fecha de la firma de la escritura pública ante notario.
IVA (en vivienda nueva): Se paga en el momento de la firma, directamente al promotor o vendedor.
Importante: Si no pagas en el plazo, la administración aplicará recargos e intereses de demora.
Puedes consultar los plazos oficiales y más detalles en la web de la Agencia Tributaria.
Ejemplo completo: calcular impuestos al comprar una vivienda
Para entenderlo mejor, vamos a ver un ejemplo completo.
Vivienda nueva en Madrid por 250.000€
- IVA: 250.000 x 10% = 25.000€
- AJD (1%): 250.000 x 1% = 2.500€
Total impuestos: 27.500€
Vivienda de segunda mano en Madrid por 250.000€
- ITP (6%): 250.000 x 6% = 15.000€
Total impuestos: 15.000€
Otros impuestos y gastos asociados a la compra de vivienda
Además de los impuestos principales, es importante considerar otros gastos relacionados:
Notaría y Registro de la Propiedad
La firma ante notario y la inscripción en el Registro de la Propiedad generan gastos variables según el precio de la vivienda.
Gestoría
Si solicitas una hipoteca, el banco normalmente contrata una gestoría para tramitar los impuestos y registrar la escritura.
Plusvalía municipal (para el vendedor)
Este impuesto lo paga el vendedor, pero conviene saberlo porque puede influir en la negociación.
Claves para optimizar los impuestos en la compra de vivienda
1. Infórmate de las bonificaciones autonómicas: Por ejemplo, el lTP en Madrid tiene ventajas fiscales para jóvenes y familias numerosas.
2. Declara el valor real de la vivienda: Evitarás comprobaciones de la administración que pueden aumentar el coste.
3. Si compras vivienda nueva, revisa el tipo de IVA: Puede ser del 4% en caso de VPO.
4. Solicita un estudio hipotecario profesional: Un bróker hipotecario puede ayudarte a ahorrar no solo en el préstamo, sino también en los impuestos y gastos asociados.
Conclusión: impuestos en la compra de vivienda
Los impuestos en la compra de vivienda pueden suponer un desembolso importante, por lo que es fundamental conocerlos y planificar el gasto con antelación.
Si vas a comprar una vivienda de segunda mano, calcula bien el ITP compra vivienda de tu comunidad autónoma. Si compras una vivienda nueva, recuerda que deberás abonar el IVA y el AJD. Y sobre todo, presta atención a los plazos, ya que Hacienda no suele dar margen de error.
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