El importe medio de las hipotecas alcanza un récord: los compradores necesitan cada vez más financiación

El mercado hipotecario español está dejando una situación aparentemente contradictoria: se firman menos hipotecas que hace un año, pero quienes consiguen financiación necesitan pedir cada vez más dinero al banco.

Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en julio de 2026 se constituyeron 43.372 hipotecas sobre viviendas, un 3,5% menos que en el mismo mes del año anterior. Sin embargo, el importe medio de estas operaciones aumentó un 10,9% y alcanzó los 180.785 euros.

El dato refleja uno de los principales problemas que afrontan actualmente quienes quieren comprar vivienda: el precio de los inmuebles está obligando a solicitar préstamos cada vez mayores y, al mismo tiempo, a disponer de más ahorro para cubrir la parte que normalmente no financian los bancos.

Las hipotecas bajan un 3,5%, pero el importe financiado aumenta un 10,9%

Los datos del INE correspondientes a julio de 2026 muestran una evolución muy diferente entre el número de operaciones y el dinero prestado.

Es decir, aunque se constituyeron menos hipotecas, el sistema financiero prestó en conjunto más dinero que un año antes.

La explicación principal está en el aumento del importe necesario para comprar una vivienda. El comprador que consigue cerrar una operación necesita actualmente una hipoteca considerablemente mayor que hace apenas doce meses.

¿Por qué están aumentando tanto los importes de las hipotecas?

El aumento del préstamo medio no significa necesariamente que los bancos hayan relajado sus criterios de concesión. Al contrario: buena parte del incremento responde al encarecimiento de la vivienda y a la necesidad de financiar importes superiores para comprar propiedades similares.

Cuando aumenta el precio de compra, se producen simultáneamente tres efectos:

• el comprador necesita solicitar una hipoteca mayor;
• aumenta la cantidad de ahorro necesaria si el banco mantiene el mismo porcentaje de financiación;
• la cuota hipotecaria también puede aumentar si no se compensa con un plazo mayor o mejores condiciones de interés.

Por ejemplo, si una vivienda cuesta 250.000 euros y el banco financia el 80%, el comprador necesita aportar aproximadamente 50.000 euros únicamente para cubrir el 20% no financiado, además de impuestos y otros gastos de compra.

Si ese mismo inmueble pasa a costar 280.000 euros, la aportación del 20% aumenta hasta 56.000 euros. El comprador necesita 6.000 euros adicionales de ahorro sin que haya cambiado el porcentaje financiado por el banco.

El problema ya no es solo conseguir una buena cuota

Durante años, gran parte de la conversación hipotecaria se centró en conseguir el tipo de interés más bajo posible. Ese aspecto sigue siendo fundamental, pero para muchos compradores el problema aparece incluso antes: no disponen del ahorro necesario para acceder a la vivienda.

Una persona puede tener ingresos suficientes para asumir una cuota de 900 o 1.000 euros mensuales y, sin embargo, no disponer de los 40.000, 50.000 o 60.000 euros que puede exigir una compra financiada al 80%.

Por eso cada vez adquieren más relevancia las operaciones con financiación superior al porcentaje habitual.

Antes de buscar una hipoteca al 90%, 95% o 100%, conviene calcular exactamente cuánto dinero necesitas financiar. Puedes utilizar nuestro simulador de hipoteca al 100% para comparar distintos porcentajes de financiación y estimar la cuota resultante.

El tipo medio de las nuevas hipotecas ya supera el 3%

El INE sitúa el tipo de interés medio inicial de las nuevas hipotecas sobre vivienda en el 3,01% durante julio.

El coste de financiación vuelve además a estar condicionado por la evolución reciente del euríbor. El Banco de España confirmó que el euríbor a 12 meses cerró septiembre de 2026 en el 3,247%, frente al 2,954% de agosto y 1,075 puntos por encima de hace un año.

Esto afecta especialmente a las hipotecas variables, pero también influye indirectamente sobre el precio que las entidades ofrecen en nuevas hipotecas fijas y mixtas.

Puedes consultar el euríbor actualizado y su evolución diaria en nuestra herramienta.

Hipoteca fija, mixta o variable: comparar es más importante con préstamos mayores

Cuanto mayor es el capital solicitado, mayor impacto pueden tener unas pocas décimas de diferencia en el tipo de interés.

En una hipoteca de 100.000 euros, una diferencia de 0,30 puntos puede tener un impacto limitado. En préstamos de 180.000, 250.000 o 300.000 euros, esa misma diferencia puede representar varios miles de euros durante la vida de la financiación.

Por eso no conviene comparar únicamente la cuota inicial.

Antes de elegir una modalidad puedes utilizar nuestro simulador de hipoteca y comprobar diferentes escenarios. También disponemos de herramientas específicas para calcular una hipoteca fija o una hipoteca mixta.

¿Significa esto que los bancos están concediendo más financiación?

No necesariamente.

Que el importe medio alcance 180.785 euros indica que las operaciones que finalmente llegan a formalizarse necesitan más capital, pero no significa que cualquier comprador pueda conseguir automáticamente una hipoteca mayor.

Los bancos siguen analizando factores como:

• ingresos netos;
• estabilidad laboral;
• nivel de endeudamiento;
• ahorro disponible;