Hipotecas con aval ICO: requisitos, funcionamiento y bancos adheridos

Las hipotecas con aval ICO se han convertido en una de las medidas estrella para facilitar el acceso a la vivienda a jóvenes y familias. Te explicamos qué es el aval ICO, cómo funciona, quién puede solicitarlo y qué entidades ofrecen ya estas hipotecas con respaldo del Estado.

Qué es el aval ICO para hipotecas

El aval ICO es una iniciativa del Gobierno de España gestionada por el Instituto de Crédito Oficial (ICO) para ayudar a comprar la primera vivienda habitual. A través de este programa, el Estado actúa como avalista parcial de los compradores que cumplen ciertos requisitos de edad, ingresos y residencia.

Su objetivo es permitir que quienes no disponen del 20% de entrada puedan acceder a una hipoteca, cubriendo parte de esa cantidad mediante un aval público. De este modo, el banco asume menos riesgo y puede financiar hasta el 100% del valor de compra, siempre dentro de los límites establecidos por el programa.

El aval ICO no es un préstamo en sí, sino una garantía que respalda la hipoteca concedida por los bancos adheridos. En caso de impago, el Estado cubriría la parte avalada, aunque el titular sigue siendo responsable de la deuda.

Cómo funciona el aval ICO en las hipotecas

El mecanismo es sencillo: el ICO respalda hasta un 20% del importe de la vivienda (y hasta un 25% si el inmueble tiene una calificación energética superior a D). Este aval se concede a través de las entidades financieras, que son las encargadas de evaluar el perfil del solicitante y formalizar el préstamo.

El comprador solicita la hipoteca en un banco adherido al programa. Si cumple los requisitos, la entidad tramita el aval con el ICO y, una vez aprobado, se firma la hipoteca con las condiciones acordadas. El aval no implica cambios en el tipo de interés ni en la titularidad del préstamo, simplemente reduce el riesgo para el banco.

En la práctica, el aval ICO permite que muchos compradores accedan a una vivienda sin necesidad de un avalista familiar o de aportar ahorros elevados. Además, al ser una garantía estatal, aporta confianza tanto a las entidades como a los beneficiarios.

Quién puede solicitar una hipoteca con aval ICO

El programa está diseñado principalmente para jóvenes de hasta 35 años y familias con menores a cargo. Sin embargo, existen criterios específicos que conviene revisar antes de iniciar la solicitud:

• Edad: menores de 35 años en el momento de la solicitud o familias con al menos un menor dependiente.
• Ingresos máximos: hasta 4,5 veces el IPREM individual (unos 37.800 € anuales aprox.) o 7 veces el IPREM si hay menores a cargo o vivienda en zonas tensionadas.
• Residencia en España: el comprador debe tener residencia legal y vivir de forma habitual en el inmueble.
• Primera vivienda habitual: el aval solo se aplica a la compra de vivienda principal, no de segundas residencias o inversión.
• Plazo de vigencia: el aval se puede solicitar hasta finales de 2026, aunque podría prorrogarse si el programa continúa.

El aval cubre únicamente el porcentaje de la vivienda que normalmente se exige como entrada. Es decir, si el inmueble cuesta 200.000 euros, el ICO puede respaldar hasta 40.000 o 50.000 euros, permitiendo al comprador financiar el resto con la hipoteca.

Bancos adheridos al programa de aval ICO

El aval ICO no lo concede directamente el Estado, sino que se canaliza a través de los bancos adheridos al programa. Estas entidades firman un convenio con el ICO para ofrecer hipotecas con las condiciones establecidas.

La oferta puede variar ligeramente entre entidades, ya que cada banco establece sus propios criterios de riesgo, tipos de interés y plazos. Por eso, antes de decidir, conviene comparar condiciones y simular la hipoteca con distintas entidades para elegir la opción más ventajosa.

Ventajas de las hipotecas con aval ICO

• Permiten acceder a una vivienda sin disponer del 20% de entrada.
• Reducen el riesgo para el banco y facilitan la concesión de hipoteca a perfiles jóvenes.
• No requiere avalistas particulares ni garantías adicionales.
• Condiciones claras y reguladas en convenio con el ICO.
• Posibilidad de financiar hasta el 100% del precio de compra (más gastos, no incluidos).

El aval ICO representa una oportunidad real de acceso a la vivienda en un contexto de tipos de interés altos y precios en aumento. No obstante, conviene conocer también sus limitaciones y las responsabilidades que implica firmar una hipoteca de este tipo.

Desventajas y limitaciones del aval ICO

Aunque las hipotecas con aval ICO ofrecen un impulso importante al acceso a la vivienda, también presentan algunas limitaciones que conviene tener claras antes de solicitar una. No son un producto universal ni garantizan automáticamente la aprobación de la hipoteca.

• El aval no cubre los gastos de compra: el ICO solo respalda parte del precio de la vivienda, pero no los impuestos ni otros gastos asociados (ITP, notaría, registro, gestoría, etc.).
• No sustituye la solvencia: aunque el Estado respalde un porcentaje, el banco sigue evaluando tus ingresos, deudas y estabilidad laboral.
• Límite temporal: el programa tiene fecha de caducidad (vigente hasta 2026 salvo prórroga). Pasado ese plazo, dependerá de nuevas convocatorias.
• No aplica a segundas viviendas ni reformas: solo a la compra de primera vivienda habitual.
• Condiciones sujetas al banco: el ICO fija las bases, pero cada entidad establece su política de riesgo y tipo de interés final.

Por tanto, aunque el aval ICO facilita la entrada, sigue siendo esencial demostrar capacidad de pago y estabilidad económica para obtener la aprobación del préstamo.

Requisitos generales de las entidades financieras

Cada banco puede aplicar criterios internos además de los requisitos oficiales del ICO. Los más habituales son:

• Contratos indefinidos o ingresos recurrentes: los bancos buscan perfiles con estabilidad laboral.
• Endeudamiento máximo: la cuota mensual no debe superar el 35% de los ingresos netos familiares.
• Historial crediticio sin incidencias: no aparecer en registros de morosidad como ASNEF o RAI.
• Edad mínima: mayor de 18 años y, en el caso de jóvenes, menor de 35 al solicitar el aval.
• Residencia fiscal en España: indispensable para acogerse a la ayuda estatal.

Además, algunos bancos pueden pedir una tasación actualizada, justificantes de ahorro previo o seguros vinculados. En estos casos, es importante comparar condiciones antes de firmar, ya que los costes asociados pueden variar según la entidad.

Cómo solicitar una hipoteca con aval ICO paso a paso

1. Compara bancos adheridos: consulta qué entidades ofrecen actualmente hipotecas con aval ICO. Puedes hacerlo directamente en sus webs o a través de un bróker hipotecario.
2. Prepara la documentación: DNI, nóminas, vida laboral, declaración de la renta y justificante de ingresos son los documentos básicos.
3. Simula tu hipoteca: cada banco puede ofrecer un tipo de interés distinto. Es recomendable solicitar varias ofertas antes de decidir.
4. Solicitud y evaluación: si cumples los requisitos, el banco tramitará la solicitud del aval con el ICO y, una vez aprobado, se formaliza la hipoteca.
5. Firma y registro: el préstamo se firma ante notario y el aval queda reflejado en la escritura. El comprador pasa a ser propietario de su vivienda habitual.

Consejo: si quieres evitar gestiones o comparar decenas de bancos, puedes apoyarte en un bróker hipotecario que trabaje con todas las entidades adheridas al programa. En HipotecaNow lo hacemos por ti, con una visión imparcial y actualizada.

Qué pasa si el comprador deja de pagar

En caso de impago, el banco intentará recuperar la deuda con el titular como en cualquier otra hipoteca. Si no es posible, puede activar el aval del ICO para cubrir la parte garantizada (hasta el 20 o 25% del préstamo). Sin embargo, el comprador sigue siendo responsable de devolver el importe al Estado, ya que el aval no elimina la deuda, solo la traslada temporalmente.

Esto significa que el aval ICO no protege frente a impagos como un seguro, sino que funciona como una garantía parcial para la entidad. Por ello, es importante contratar la hipoteca con prudencia y mantener un colchón económico que cubra imprevistos.

Preguntas frecuentes sobre las hipotecas ICO

¿Qué cubre exactamente el aval ICO?

El aval ICO cubre hasta el 20% del precio de la vivienda, o hasta el 25% si cuenta con una calificación energética superior a D. No incluye impuestos ni gastos de compra.

¿Cuánto dura el programa?

El programa de avales ICO estará vigente, en principio, hasta diciembre de 2026. El Gobierno podría ampliarlo en función de la demanda y los fondos disponibles.

¿Qué bancos ofrecen hipotecas ICO?

Entre los bancos adheridos destacan Santander, CaixaBank, BBVA, Sabadell, Unicaja, Ibercaja y Abanca, aunque la lista puede ampliarse con nuevas incorporaciones.

¿Puedo pedir el aval ICO si ya tengo una vivienda?

No, el programa está limitado a la compra de la primera vivienda habitual. Si ya eres propietario, no podrás acogerte al aval ICO.

¿Puedo combinar el aval ICO con otras ayudas?

Sí. Puedes beneficiarte de subvenciones autonómicas o municipales compatibles, siempre que cumplan los requisitos específicos de cada programa.

Conclusión: una ayuda real para acceder a tu primera vivienda

Las hipotecas con aval ICO son una oportunidad para quienes tienen ingresos estables pero carecen de ahorros suficientes para la entrada. Permiten financiar hasta el 100% del precio de compra y eliminan la necesidad de avalistas familiares.

Sin embargo, siguen siendo hipotecas con todas sus responsabilidades. Es esencial comparar condiciones, entender el alcance del aval y planificar el presupuesto a largo plazo. Si cumples los requisitos, esta ayuda puede ser el impulso definitivo para acceder a tu primera vivienda.

En HipotecaNow te ayudamos a identificar si puedes acogerte al programa ICO, qué bancos ofrecen las mejores condiciones y cómo presentar tu solicitud paso a paso.