Hipoteca para otras finalidades: qué es y qué puedes financiar

Una hipoteca para otras finalidades es un préstamo garantizado con un inmueble en el que el dinero no se destina necesariamente a comprar esa vivienda. Puede utilizarse, dependiendo de la entidad y de la operación, para obtener liquidez, realizar reformas, refinanciar deudas, financiar otra compra o afrontar determinados proyectos personales o empresariales.

La vivienda funciona como garantía del préstamo, pero la finalidad del dinero influye directamente en cuánto puede prestar el banco, el plazo, el tipo de interés y los criterios de aprobación.

Por eso, una hipoteca para otras finalidades no debe analizarse igual que una hipoteca convencional destinada a comprar vivienda habitual.

¿Qué significa “hipoteca para otras finalidades”?

Significa que el préstamo hipotecario se utiliza para un objetivo distinto de financiar directamente la adquisición de la vivienda que sirve como garantía.

El término puede aparecer en ofertas bancarias, simulaciones o documentación hipotecaria para diferenciar estas operaciones de las hipotecas destinadas a adquisición de vivienda.

Por ejemplo, una persona que ya posee una vivienda puede hipotecarla para obtener 80.000 € destinados a una reforma, a cancelar determinadas deudas o a financiar otro proyecto.

¿Para qué se puede utilizar una hipoteca con otras finalidades?

La finalidad aceptada depende del banco y de la estructura concreta de la operación.

Entre los usos que pueden plantearse están:

• obtener liquidez;
• realizar reformas importantes;
• comprar otra vivienda;
• refinanciar o reorganizar deudas;
• financiar una inversión;
• aportar capital a un negocio;
• ayudar económicamente a un familiar;
• afrontar otros proyectos de importe elevado.

No todos estos destinos reciben el mismo tratamiento bancario.

Una entidad puede aceptar una determinada finalidad y rechazar otra, o financiar porcentajes distintos según el uso del dinero.

Diferencia entre hipoteca para compra y para otras finalidades

¿Cuánto financian los bancos en una hipoteca para otras finalidades?

No existe un porcentaje único.

El banco analizará:

• valor de tasación del inmueble;
• capital solicitado;
• finalidad del dinero;
• ingresos;
• otras deudas;
• edad;
• plazo;
• tipo de inmueble;
• política interna de riesgos.

En este tipo de operaciones las entidades pueden ser más conservadoras que en una hipoteca destinada directamente a vivienda habitual.

Por eso evitaría utilizar como regla general que siempre se financia entre el 50 % y el 70 % de tasación. Puede ser una referencia que aparezca en determinadas ofertas, pero no una norma de mercado.

Ejemplo de hipoteca para otras finalidades

Imaginemos:

• vivienda valorada en 300.000 €;
• sin hipoteca pendiente;
• capital solicitado: 100.000 €;
• finalidad: reforma y liquidez;
• ingresos suficientes para asumir la nueva cuota.

El préstamo representa aproximadamente:

33 % del valor de tasación

Ese porcentaje puede resultar cómodo desde el punto de vista de la garantía, pero el banco todavía tendrá que aprobar la solvencia y aceptar la finalidad.

Una garantía sobrada no sustituye la capacidad de pago.

¿La vivienda tiene que estar completamente pagada?

No necesariamente.

Puede plantearse una operación sobre una vivienda:

• completamente libre de hipoteca;
• con poca deuda pendiente;
• o con una hipoteca existente que deba modificarse, cancelarse o integrarse en otra estructura.

Cuanta más carga exista sobre la vivienda, menor margen hipotecario habrá disponible.

Si la vivienda ya está completamente pagada, nuestra guía sobre hipotecar una vivienda ya pagada desarrolla específicamente ese supuesto.

Hipoteca para otras finalidades y liquidez

Obtener liquidez es una de las finalidades más habituales.

El propietario aporta un inmueble como garantía y recibe un capital que puede destinar a un objetivo previamente aceptado por el banco.

La entidad puede solicitar información sobre:

• importe necesario;
• motivo de la financiación;
• destino previsto;
• capacidad de devolución.

En una operación de liquidez pura, los criterios pueden ser más restrictivos que en financiación destinada a adquisición de vivienda.

Hipoteca para otras finalidades y reformas

Puede utilizarse para financiar una reforma de importe elevado.

El banco puede pedir:

• presupuesto;
• proyecto, si existe;
• licencias;
• información sobre la obra;
• tasación actual;
• en determinados casos, valoración posterior a la reforma.

Para reformas pequeñas puede ser más eficiente otra financiación que no requiera constituir o modificar una hipoteca.

Hipoteca para otras finalidades y reunificación de deudas

También puede utilizarse una garantía hipotecaria para reorganizar deudas.

Por ejemplo, una persona tiene:

• un préstamo personal;
• financiación de coche;
• tarjetas;
• otras cuotas.

Puede plantearse una refinanciación hipotecaria para sustituir parte de esas obligaciones por una deuda con mayor plazo.

La cuota mensual puede bajar, pero eso no significa automáticamente que la operación sea más barata.

Puede aumentar:

• el número total de años;
• los intereses acumulados;
• los costes de formalización;
• y, sobre todo, el riesgo porque una deuda antes personal pasa a estar respaldada por un inmueble.

Si esta es la finalidad principal, la operación debe analizarse específicamente como refinanciación de deudas.

Hipoteca para otras finalidades para comprar otra vivienda

Puede plantearse utilizar una vivienda que ya posees como garantía para financiar total o parcialmente otra adquisición.

Sin embargo, antes conviene comparar varias estructuras:

• hipotecar únicamente la nueva vivienda;
• hipotecar la vivienda actual;
• utilizar más de una garantía;
• vender la vivienda actual;
• combinar ahorro y financiación.

La opción que permite obtener más dinero no siempre es la que tiene mejor coste o menor riesgo.

Hipoteca para otras finalidades para un negocio

Puede existir financiación garantizada con un inmueble destinada a una actividad empresarial.

Pero el banco puede analizar de forma diferente:

• viabilidad del negocio;
• origen de los ingresos;
• destino de los fondos;
• riesgo personal del solicitante;
• garantía aportada.

Existe además un aspecto especialmente importante: se está poniendo patrimonio inmobiliario como garantía de una actividad empresarial.

Por eso no debería compararse únicamente el tipo de interés.

¿Hay que justificar para qué quieres el dinero?

Depende de la operación y de la entidad, pero puede ser necesario.

El banco puede pedir:

• presupuestos;
• facturas;
• contratos;
• documentación de deudas a cancelar;
• información de la compra que vas a realizar;
• explicación de la inversión.

No utilizaría como regla que “siempre hay que justificar cada euro”, pero tampoco asumiría que la finalidad es irrelevante.

¿Qué requisitos piden los bancos?

Los criterios concretos cambian entre entidades, pero normalmente analizarán:

• propiedad y cargas del inmueble;
• tasación;
• ingresos;
• estabilidad laboral o profesional;
• deudas existentes;
• edad;
• capacidad de pago;
• importe solicitado;
• finalidad.

¿Qué ocurre si todavía tengo una hipoteca sobre la vivienda?

Puede seguir existiendo margen para obtener financiación, pero el banco tendrá que considerar el capital pendiente.

Por ejemplo:

• valor de vivienda: 300.000 €;
• hipoteca pendiente: 60.000 €;
• nuevo capital que necesitas: 80.000 €.

La nueva estructura tendría que contemplar la deuda actual y el nuevo dinero solicitado.

Dependiendo de la entidad puede plantearse una novación, cancelación y nueva hipoteca u otra fórmula.

¿Puedo ampliar mi hipoteca para obtener dinero para otra finalidad?

Puede ser posible mediante una novación si el banco acepta aumentar el capital.

La entidad volverá a analizar:

• solvencia;
• valor actual de la vivienda;
• capital pendiente;
• nuevo importe;
• finalidad.

No existe obligación para el banco de aceptar la ampliación.

¿Es lo mismo una novación que una hipoteca para otras finalidades?

No exactamente.

“Otras finalidades” describe principalmente para qué se utiliza el dinero.

La novación describe una modificación de un préstamo hipotecario existente.

Pueden coincidir: puedes solicitar una novación para ampliar capital y destinar ese capital a otra finalidad.

¿Se puede cambiar de banco y pedir más dinero?

Una subrogación permite trasladar una hipoteca a otra entidad, pero obtener capital adicional no debe darse por hecho como parte automática de esa operación.

Si además necesitas dinero, será necesario estudiar cómo estructurará la entidad la nueva financiación.

Por eso evitaría presentar la subrogación hipotecaria como una forma directa y general de conseguir liquidez adicional.

¿Qué tipo de interés tiene una hipoteca para otras finalidades?

No existe un tipo de interés específico universal.

Dependerá de:

• finalidad;
• porcentaje sobre tasación;
• importe;
• plazo;
• solvencia;
• entidad;
• productos asociados.

Puede tener condiciones diferentes a una hipoteca estándar de vivienda habitual.

¿Es más barata que un préstamo personal?

Puede tener un interés inferior, pero no siempre será más barata en coste total.

Debes comparar:

Qué gastos tiene una hipoteca para otras finalidades

Los gastos dependerán del tipo concreto de operación y del ámbito legal aplicable.

En préstamos hipotecarios sujetos a la Ley 5/2019, el cliente asume normalmente el coste de tasación mientras que el prestamista asume determinados gastos de formalización de la escritura hipotecaria.

También pueden existir:

• comisión de apertura;
• productos vinculados o combinados;
• costes de modificación o cancelación de una hipoteca previa;
• otros gastos específicos.

Ejemplo: obtener 80.000 € para una reforma

Supongamos:

• vivienda: 250.000 € de tasación;
• sin deuda hipotecaria;
• capital necesario: 80.000 €;
• finalidad: reforma integral.

El capital representa:

32 % del valor de tasación

Desde el punto de vista de la garantía existe bastante margen, pero aún faltaría comprobar:

• si los ingresos soportan la cuota;
• edad y plazo;
• presupuesto de reforma;
• criterios de la entidad;
• condiciones ofrecidas.

Ejemplo: obtener 100.000 € para liquidez

Ahora:

• vivienda: 200.000 €;
• capital solicitado: 100.000 €;
• finalidad: liquidez.

Se está solicitando el:

50 % de la tasación

La entidad puede ser más restrictiva por la finalidad, aunque el porcentaje parezca razonable.

Por eso dos operaciones con exactamente la misma vivienda y capital pueden recibir respuestas diferentes si el destino del dinero cambia.

Qué riesgos tiene usar una vivienda como garantía

Este es el principal punto que no debe perderse de vista.

Una hipoteca permite acceder a financiación porque existe un inmueble que respalda la deuda.

Eso puede mejorar las condiciones respecto a determinados préstamos sin garantía, pero significa que el inmueble queda vinculado al cumplimiento de la obligación.

Antes de firmar conviene comprobar:

• cuota;
• coste total;
• plazo;
• estabilidad de ingresos;
• alternativas sin garantía;
• qué ocurriría ante una reducción de ingresos.

Cuándo puede tener sentido una hipoteca para otras finalidades

Puede ser razonable cuando:

• necesitas un capital elevado;
• dispones de patrimonio inmobiliario;
• la cuota es sostenible;
• la finalidad está claramente definida;
• la financiación hipotecaria mejora significativamente otras alternativas;
• entiendes el riesgo que asumes.

Cuándo puede no compensar

Conviene revisar otras opciones si:

• el importe necesario es pequeño;
• el plazo hipotecario alarga excesivamente la deuda;
• la vivienda es tu único patrimonio relevante;
• los ingresos son inestables;
• el objetivo es simplemente financiar consumo corriente;
• los costes de formalización reducen la ventaja del interés.

Cómo puede ayudarte HipotecaNow

En HipotecaNow podemos estudiar operaciones hipotecarias cuya finalidad no sea la compra tradicional de vivienda.

Analizamos:

• qué inmueble puede utilizarse como garantía;
• valor aproximado;
• cargas existentes;
• capital necesario;
• finalidad del dinero;
• ingresos;
• deudas;
• edad;
• plazo;
• entidades que puedan encajar con la operación.

Así podemos determinar si tiene más sentido una nueva hipoteca, una ampliación, una refinanciación u otra alternativa.

Preguntas frecuentes sobre hipotecas para otras finalidades

¿Qué significa hipoteca para otras finalidades?

Es un préstamo hipotecario cuyo capital se utiliza para una finalidad diferente de financiar directamente la compra del inmueble que sirve como garantía.

¿Para qué puedo utilizar una hipoteca de otras finalidades?

Dependiendo del banco, puede utilizarse para liquidez, reformas, refinanciación de deudas, compra de otra vivienda, inversión u otros proyectos aceptados por la entidad.

¿Cuánto financia un banco en una hipoteca para otras finalidades?

No existe un porcentaje único. Depende de la tasación, finalidad, solvencia, edad, plazo y política de cada entidad.

¿Necesito tener la vivienda completamente pagada?

No necesariamente. Puede existir financiación si todavía hay deuda pendiente, aunque habrá que tenerla en cuenta al calcular el margen disponible sobre el inmueble.

¿Hay que justificar para qué quiero el dinero?

Puede ser necesario. El banco puede solicitar documentación relacionada con la finalidad, como presupuestos, contratos, facturas o información sobre deudas que vayan a cancelarse.

¿Puedo usarla para una reforma?

Sí puede plantearse, especialmente para reformas de importe elevado. La entidad puede pedir presupuesto y otra documentación relacionada con la obra.

¿Puedo usarla para pagar deudas?

Puede existir una refinanciación con garantía hipotecaria, pero reducir la cuota puede implicar alargar el plazo y poner la vivienda como garantía.

¿Es más barata que un préstamo personal?

Puede tener un tipo de interés inferior, pero hay que comparar TAE, coste total, plazo, gastos y el riesgo adicional de hipotecar un inmueble.

¿Puedo ampliar mi hipoteca actual para conseguir liquidez?

Puede ser posible mediante una novación si el banco acepta aumentar el capital y considera viable la nueva operación.

¿Qué riesgo tiene una hipoteca para otras finalidades?

El principal es que un inmueble pasa a garantizar la deuda. Por eso debe comprobarse que la cuota sea sostenible y que el beneficio de la financiación compense el riesgo asumido.

Conclusión: la finalidad del dinero importa tanto como la vivienda que aportas

Una hipoteca para otras finalidades permite obtener financiación utilizando un inmueble como garantía para un objetivo distinto de la compra hipotecaria tradicional.

Puede servir para liquidez, reformas, deudas, inversiones u otras necesidades, pero no todas las finalidades reciben el mismo tratamiento bancario.

El banco analizará tanto el valor de la garantía como tu capacidad de devolución y el destino del dinero.

Por eso, antes de hipotecar una vivienda, conviene comparar la estructura hipotecaria con préstamos personales, ampliaciones o refinanciaciones y calcular no solo la cuota, sino el coste total y el riesgo sobre el inmueble.

En HipotecaNow podemos estudiar la operación y determinar qué estructura y qué entidades pueden encajar mejor con tu objetivo.