Gastos de notaría en la compra de vivienda: quién los paga y cuánto cuestan
Uno de los aspectos que más dudas genera al comprar casa es cuánto se paga en notaría y a quién corresponde asumir ese coste. Los gastos de notaría en la compra de una vivienda forman parte de los gastos de compraventa y, aunque están regulados por ley, varían según el precio del inmueble y el tipo de escritura. En este artículo te explicamos qué incluyen, quién los paga y cómo calcularlos de forma sencilla.
Qué son los gastos notariales
Los gastos notariales son los honorarios que cobra el notario por autorizar y dar fe pública de una escritura, ya sea de compraventa, hipoteca o cancelación. Su función es garantizar que el contrato se realiza conforme a la ley y proteger los derechos de ambas partes.
El arancel notarial está regulado por el Estado y se calcula en función del valor declarado en la escritura. Esto significa que todos los notarios cobran tarifas similares, aunque puede haber ligeras diferencias por copias o trámites adicionales.
En una operación de compra de vivienda, intervienen normalmente dos escrituras:
- La escritura de compraventa, donde se formaliza la transmisión del inmueble.
- La escritura de hipoteca, si el comprador financia parte del precio mediante préstamo hipotecario.
Cuánto cuesta el notario en la compra de vivienda
El coste del notario depende del precio del inmueble y del número de copias autorizadas de la escritura. Aunque los aranceles están fijados por ley, pueden variar ligeramente entre notarías. En términos generales, los gastos notariales oscilan entre:
- 600 y 900 euros por la escritura de compraventa de una vivienda de entre 150.000 € y 250.000 €.
- 400 y 700 euros por la escritura de hipoteca, en caso de financiación.
Por tanto, si se compra una vivienda con hipoteca, los gastos notariales totales pueden situarse entre 1.000 y 1.500 euros, aunque parte de ellos ya no los paga el comprador (según la nueva ley hipotecaria, el banco asume los costes de la escritura de préstamo).
Además del importe principal, puede añadirse un pequeño coste por copias simples o autorizadas, necesarias para presentar en el registro o en la gestoría, que suelen costar entre 3 y 10 euros por página.
Quién paga los gastos de notaría según la ley
La actual Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario estableció una división clara de los gastos entre comprador y banco. Según esta normativa:
- El comprador paga los gastos de notaría, registro e impuestos relacionados con la escritura de compraventa.
- El banco asume todos los gastos notariales, registrales y de gestoría asociados a la escritura de hipoteca.
- El cliente únicamente paga los gastos de tasación y, en algunos casos, la copia simple de la escritura hipotecaria si la solicita.
Antes de esta ley, era habitual que el comprador asumiera todos los gastos, tanto de compraventa como de hipoteca. Hoy, la normativa protege más al consumidor y reduce de forma significativa los costes de formalización del préstamo.
Qué es la provisión de fondos en notaría
La provisión de fondos es una cantidad que la notaría o la gestoría solicita por adelantado para cubrir los gastos derivados de la operación: notaría, registro, impuestos y otros trámites. Una vez realizados todos los pagos, se liquida la diferencia y se devuelve el sobrante, si lo hay.
Este sistema evita retrasos y garantiza que todos los profesionales implicados cobren puntualmente. Es habitual que el comprador o el banco realicen una provisión conjunta, especialmente en operaciones con hipoteca.
Por ejemplo, si la gestoría estima que los gastos totales serán de 2.000 €, puede pedir una provisión de fondos de esa cantidad. Tras la firma y el registro, si los gastos reales son 1.850 €, se devuelven los 150 € restantes al cliente.
Diferencia entre gastos de compraventa y de hipoteca
Aunque ambas escrituras se firman ante notario, sus costes y responsabilidades son distintos:
- Escritura de compraventa: documento privado entre comprador y vendedor; sus gastos los asume el comprador.
- Escritura de hipoteca: contrato entre el comprador y el banco; sus gastos notariales y registrales los paga la entidad financiera.
En ocasiones, ambas escrituras se firman el mismo día y en la misma notaría, pero cada una se factura por separado. Esto permite diferenciar claramente qué parte corresponde a cada implicado en la operación.
En HipotecaNow te ayudamos a entender todos estos gastos y a planificar tu compra con la máxima transparencia, para que sepas exactamente cuánto pagarás en cada fase del proceso.
Ejemplo práctico de gastos de notaría en una compraventa
Para hacerte una idea más clara de los gastos de notaría en una compraventa, veamos un ejemplo realista. Supongamos que compras una vivienda de segunda mano por 200.000 €. Los gastos notariales y asociados serían aproximadamente los siguientes:
- Escritura de compraventa: entre 650 € y 850 €, según la notaría.
- Copias simples y autorizadas: unos 30 € adicionales.
- Gestoría (si interviene): entre 300 € y 400 €.
- Registro de la Propiedad: unos 400 €.
- Tasación (si hay hipoteca): 300 € a 500 €.
En total, los gastos notariales y administrativos de la operación pueden rondar entre 1.500 € y 2.000 €. Si la compra se financia con hipoteca, los gastos de la escritura del préstamo correrán a cargo del banco, por lo que el comprador solo abonará su parte correspondiente a la compraventa.
¿Se pueden desgravar los gastos de notaría y registro?
En la actualidad, los gastos de notaría y registro no son deducibles en el IRPF para la mayoría de los compradores de vivienda habitual. Sin embargo, existen algunas excepciones:
- Hipotecas anteriores a 2013: si la vivienda se compró antes del 1 de enero de 2013, es posible desgravar parte de los gastos asociados a la compra dentro de la deducción por vivienda habitual.
- Viviendas de alquiler o inversión: en el caso de inmuebles destinados al alquiler, los gastos de notaría y registro sí pueden deducirse como gasto vinculado a la obtención de ingresos.
- Profesionales y autónomos: si la vivienda se usa parcialmente como despacho o sede profesional, parte de los gastos pueden incluirse como gasto afecto a la actividad.
En cualquier caso, conviene consultar con un asesor fiscal para confirmar la aplicación de cada deducción según la situación personal y la fecha de adquisición.
Cómo ahorrar en los gastos notariales
Aunque las tarifas notariales están reguladas, hay algunas formas de reducir el coste total de la operación:
- Solicita presupuesto en varias notarías: aunque los aranceles sean similares, puede haber diferencias en los honorarios por copias, desplazamientos o trámites adicionales.
- Revisa la factura detallada: el notario debe entregar una minuta con todos los conceptos desglosados. Si hay dudas, puedes solicitar aclaraciones o comprobación ante el Colegio Notarial.
- Evita duplicidades: si tu banco trabaja con una gestoría propia, confirma qué parte de la provisión de fondos corresponde a notaría y cuál a registro o impuestos.
- Centraliza los trámites: contar con un bróker hipotecario como HipotecaNow ayuda a coordinar notaría, gestoría y banco, reduciendo costes innecesarios y agilizando el proceso.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de notaría
¿Quién paga los gastos de notaría en la compraventa?
El comprador asume los gastos notariales de la escritura de compraventa, mientras que el banco paga los de la escritura de hipoteca si la hay.
¿Cuánto cobra un notario por una escritura?
Depende del valor del inmueble y del número de folios, pero suele oscilar entre 600 € y 900 € para la escritura de compraventa de una vivienda media.
¿Qué es la provisión de fondos de notaría?
Es una cantidad que se entrega por adelantado para cubrir los gastos de notaría, registro, impuestos y gestoría. Una vez cerrada la operación, se ajusta el importe final y se devuelve el sobrante.
¿Los gastos de notaría son los mismos en toda España?
Los aranceles están regulados por el Estado, por lo que las diferencias entre notarías son mínimas, aunque puede haber pequeñas variaciones por servicios complementarios.
¿Puedo elegir la notaría donde firmar?
Sí. En una compraventa, comprador y vendedor pueden acordar la notaría. En caso de hipoteca, el cliente tiene derecho a elegir libremente la notaría de su preferencia.
Conclusión: transparencia y control en los gastos notariales
Los gastos de notaría son una parte inevitable del proceso de compra de vivienda, pero también una garantía de legalidad y seguridad jurídica. Saber quién los paga, cuánto cuestan y qué incluyen te permitirá tomar decisiones informadas y evitar sorpresas al firmar.
Si estás a punto de comprar casa y quieres conocer con detalle todos los gastos de tu operación, en HipotecaNow te ayudamos a calcularlos, comparar hipotecas y coordinar la firma con total transparencia y sin complicaciones.