Gastos de gestoría en una hipoteca: qué cubren y quién los paga
Cuando se firma una hipoteca, además del importe del préstamo, aparecen una serie de gastos asociados que cubren los trámites legales y administrativos de la operación. Uno de los más habituales —y también de los más desconocidos— son los gastos de gestoría hipotecaria.
La gestoría es la encargada de coordinar buena parte del proceso documental: se ocupa de recoger las escrituras en la notaría, liquidar los impuestos correspondientes y realizar la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. En otras palabras, es quien se asegura de que todo quede correctamente formalizado para que el préstamo tenga validez legal.
Pero ¿cuánto se paga por este servicio y quién debe asumirlo? La respuesta ha cambiado en los últimos años, especialmente desde la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria de 2019, que modificó el reparto de gastos entre el banco y el cliente.
Qué hace la gestoría en una hipoteca
Contratar una hipoteca implica una serie de trámites administrativos que deben realizarse de forma precisa y en plazos concretos. La gestoría actúa como intermediario entre el banco, la notaría, el registro y la administración pública para asegurar que todo el proceso se completa sin errores.
Las principales funciones de la gestoría son:
- Recoger y presentar la documentación: se encarga de reunir los documentos necesarios para la firma, como el contrato de préstamo, la escritura de compraventa o los certificados del inmueble.
- Liquidar los impuestos correspondientes: aunque las hipotecas están exentas del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) desde 2018, la gestoría se ocupa de tramitar los modelos necesarios y registrar la exención.
- Coordinar la inscripción en el Registro de la Propiedad: tras la firma, lleva las escrituras al registro para inscribir la hipoteca y la propiedad a nombre del comprador.
- Controlar los pagos y devoluciones: gestiona los importes depositados en la provisión de fondos y devuelve al cliente cualquier sobrante una vez cerrados los trámites.
- Entregar la documentación final: una vez inscritas las escrituras, la gestoría devuelve los originales al banco y al cliente.
Gracias a este servicio, el comprador no tiene que realizar gestiones ante notaría o registro, lo que agiliza la tramitación y evita errores que podrían retrasar la inscripción o generar costes adicionales.
Qué incluyen los gastos de gestoría
Los honorarios de gestoría hipotecaria varían según la entidad, la comunidad autónoma y la complejidad del expediente. No existen tarifas oficiales reguladas, pero suelen incluir:
- Gestión de la escritura de préstamo hipotecario y su inscripción.
- Tramitación de la escritura de compraventa (si se realiza conjuntamente).
- Presentación de modelos tributarios y gestión ante Hacienda autonómica.
- Pago de tasas registrales y seguimiento del expediente hasta la devolución de los documentos.
La gestoría suele solicitar una provisión de fondos antes de la firma, que incluye tanto sus honorarios como los importes necesarios para pagar tasas e impuestos. Una vez finalizado el proceso, se entrega al cliente un desglose de los importes aplicados y se devuelve el sobrante, si lo hay.
Quién paga los gastos de gestoría según la ley actual
Hasta hace pocos años, los gastos de gestoría eran uno de los puntos más polémicos en la contratación de hipotecas, ya que algunos bancos los repercutían íntegramente al cliente. Sin embargo, la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, estableció un nuevo reparto claro y definitivo.
Desde entonces, los gastos de gestoría en la constitución de una hipoteca corren a cargo del banco. Esto incluye tanto los honorarios de la gestoría como los costes de inscripción en el registro y los impuestos derivados de la formalización del préstamo.
El cliente solo debe asumir:
- La tasación del inmueble.
- Los gastos de copias adicionales de la escritura, si las solicita.
- Los costes relacionados con productos opcionales (seguros, comisiones, etc.) en caso de que los contrate.
De esta forma, el comprador queda protegido y no tiene que pagar por los trámites derivados de la formalización del préstamo, algo que históricamente generaba conflictos y reclamaciones judiciales.
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Gestoría del banco o gestoría independiente: ¿puedes elegir?
En la mayoría de las operaciones hipotecarias, la gestoría la designa el banco, ya que es la entidad quien asume el pago de sus servicios y quien necesita asegurarse de que la inscripción se realice correctamente. Sin embargo, en determinados casos el cliente puede optar por una gestoría independiente, especialmente si busca transparencia o un control más directo sobre los trámites.
Eso sí, cuando el préstamo se formaliza con una entidad que paga los gastos de gestoría (como exige la ley), esta suele exigir que el expediente se tramite con su propia gestoría colaboradora. Esto se debe a que el banco asume el coste y quiere garantizar la correcta inscripción del préstamo, que es su principal garantía jurídica.
Si el cliente elige una gestoría ajena, deberá acordarlo expresamente con el banco antes de la firma y asumir los costes en caso de que no se acepte la designada por la entidad. En la práctica, la mayoría de las hipotecas se tramitan con la gestoría propuesta por el banco, lo que simplifica el proceso y evita duplicidades.
Gastos de gestoría en cancelaciones y subrogaciones hipotecarias
Los gastos de gestoría no solo aparecen al constituir una hipoteca, sino también cuando se realiza una cancelación o una subrogación. En estos casos, las reglas son distintas.
Gestoría en la cancelación de hipoteca
Cuando terminas de pagar tu préstamo y quieres eliminar la carga del registro, hay que tramitar una cancelación registral. Este trámite puede hacerlo el propio cliente o una gestoría. Si se encarga una gestoría, esta se ocupará de recoger el certificado de deuda cero emitido por el banco, presentar la escritura de cancelación en la notaría y gestionarla en el Registro de la Propiedad.
En este caso, los gastos corren por cuenta del cliente, ya que es quien solicita el trámite. Los honorarios suelen ser moderados, pero varían según la provincia y el importe de la operación.
Gestoría en la subrogación o cambio de hipoteca
Si decides cambiar tu hipoteca de banco (subrogación) o modificar sus condiciones (novación), también interviene una gestoría para realizar los trámites de registro y coordinación entre entidades. Aquí, los costes suelen ser compartidos o negociables, dependiendo de quién promueva la operación.
Por ejemplo, si es el nuevo banco quien te propone la subrogación, normalmente asume los gastos de gestoría para atraer al cliente. Si, por el contrario, es el titular quien la solicita, podría tener que asumirlos él mismo. En cualquier caso, los importes son mucho menores que en la constitución de una hipoteca nueva.
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Cómo comprobar y reclamar los gastos de gestoría
Cuando una gestoría interviene en una hipoteca, debe presentar al cliente una liquidación detallada de los gastos. En ella figuran los conceptos abonados (notaría, registro, impuestos, gestoría) y el importe exacto de cada uno. Si has aportado una provisión de fondos, también debe constar la devolución del sobrante.
Si detectas errores o cobros indebidos, puedes solicitar una revisión o rectificación al banco o a la propia gestoría. En caso de que los gastos no se ajusten a la ley o no se te haya devuelto lo correspondiente, es posible reclamar a través del Servicio de Atención al Cliente de la entidad o, en última instancia, al Banco de España.
Además, si firmaste una hipoteca antes de 2019 y pagaste los gastos de gestoría, podrías reclamar la devolución de parte de esos importes. Existen sentencias firmes que obligan a los bancos a devolver el 100 % de los gastos de gestoría en hipotecas anteriores a la nueva normativa, siempre que no hayan prescrito.
Conclusión: la gestoría, un trámite necesario pero ya sin coste para el cliente
Los gastos de gestoría hipotecaria son una parte esencial del proceso, pero desde 2019 su pago corresponde íntegramente al banco. Gracias a este cambio legal, el cliente ya no tiene que asumir este coste al formalizar su hipoteca, lo que aporta transparencia y equidad al proceso.
No obstante, sigue siendo importante conocer qué servicios incluye, cómo se justifican los importes y qué ocurre en casos de cancelación o subrogación, donde sí puede haber costes a tu cargo.
En HipotecaNow te explicamos de forma clara cada gasto de tu hipoteca y te ayudamos a comparar condiciones reales de diferentes bancos para que tomes la mejor decisión sin sorpresas.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de gestoría en una hipoteca
¿Qué son exactamente los gastos de gestoría en una hipoteca?
Son los honorarios que cobra una gestoría por tramitar los documentos de la hipoteca: coordina notaría, registro e impuestos para asegurar que el préstamo quede correctamente inscrito.
¿Quién paga la gestoría al firmar una hipoteca?
Desde la Ley Hipotecaria de 2019, el banco asume el pago de todos los gastos de gestoría asociados a la formalización del préstamo hipotecario.
¿Puedo elegir la gestoría que tramita mi hipoteca?
Por norma general, no. Si el banco paga la gestoría, suele imponer la suya para garantizar el control del expediente. Solo en casos excepcionales puedes proponer una gestoría independiente, asumiendo tú los costes.
¿Hay gastos de gestoría al cancelar una hipoteca?
Sí, pero en este caso los paga el cliente. La gestoría se encarga de tramitar la escritura de cancelación y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
¿Puedo reclamar los gastos de gestoría de una hipoteca antigua?
Sí. Si firmaste antes de junio de 2019 y pagaste esos gastos, puedes reclamar la devolución total, ya que los tribunales han establecido que debían correr a cargo del banco.