Escrituras de una casa: qué son, qué incluyen y quién las paga según la ley
Las escrituras de una casa son el documento legal que acredita la propiedad de un inmueble. Se firman ante notario y se inscriben en el Registro de la Propiedad, garantizando que la compraventa o cualquier otro acto jurídico sobre la vivienda tenga plena validez legal. En este artículo te explicamos qué son las escrituras, qué contienen, qué tipos existen y quién paga los gastos según la normativa actual.
Qué son las escrituras de una casa
Las escrituras son un documento público redactado y autorizado por un notario que da fe de una operación o derecho sobre un inmueble. Su objetivo es dejar constancia legal de actos como la compraventa, la hipoteca, la herencia o la donación de una vivienda.
Firmar las escrituras significa que el notario certifica la voluntad de las partes, verifica la legalidad del acto y garantiza que se cumplen todos los requisitos formales. A partir de ese momento, el nuevo propietario puede registrar la vivienda a su nombre y ejercer todos los derechos sobre ella.
Sin escritura pública, no existe una prueba jurídica válida de la transmisión o del derecho sobre la vivienda, por lo que es un paso imprescindible en cualquier compraventa o cambio de titularidad.
Qué información incluyen las escrituras de una casa
El contenido de las escrituras puede variar según el tipo de operación, pero normalmente incluye los siguientes apartados:
- Datos del inmueble: dirección, superficie, referencia catastral y descripción registral.
- Datos de las partes: identidad del comprador, vendedor o beneficiarios, con DNI o NIE.
- Título de propiedad: documento que acredita quién era el titular anterior.
- Precio de compraventa o valor declarado: junto con la forma de pago (transferencia, cheque, hipoteca, etc.).
- Condiciones hipotecarias: si se firma también la escritura del préstamo.
- Manifestaciones legales: declaraciones sobre cargas, arrendamientos o situación urbanística.
- Intervención del notario: certifica la legalidad del acto y la voluntad de las partes.
Una vez firmada, el notario entrega una copia simple al comprador y envía la copia autorizada al Registro de la Propiedad para su inscripción definitiva.
Tipos de escrituras más habituales
Existen varios tipos de escrituras según la naturaleza del acto que se documenta. Las más frecuentes en el ámbito inmobiliario son:
Escritura de compraventa
Es la más común. Recoge la transmisión de la vivienda entre vendedor y comprador, el precio, la forma de pago y las condiciones legales. Se firma en notaría y es necesaria para inscribir la vivienda a nombre del nuevo propietario.
Escritura de hipoteca
Se firma cuando se financia la compra mediante un préstamo hipotecario. Este documento establece las condiciones del crédito (importe, tipo de interés, plazo, comisiones…) y constituye la garantía del banco sobre la vivienda.
Escritura de herencia
Se utiliza para repartir los bienes de una persona fallecida entre sus herederos. El notario refleja la adjudicación de la vivienda y permite su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad a nombre de los beneficiarios.
Escritura de donación
Se emplea cuando una persona transmite la propiedad de una vivienda sin contraprestación económica. También debe elevarse a público ante notario para que tenga validez legal.
Por qué es importante inscribir las escrituras
La inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, pero sí altamente recomendable. Solo con ella se obtiene la plena seguridad jurídica frente a terceros. Esto significa que nadie puede reclamar la vivienda o realizar actos sobre ella sin el consentimiento del propietario registrado.
Además, el registro protege al comprador frente a posibles cargas ocultas, embargos o duplicidades en la titularidad. Por eso, el notario envía la copia autorizada directamente al Registro tras la firma, garantizando la trazabilidad de la operación.
En HipotecaNow te ayudamos a entender cada paso del proceso de escrituración y a coordinar la gestión de hipoteca, notaría y registro para que todo se realice con transparencia y seguridad.
Gastos de escrituración de una casa
Firmar las escrituras de una vivienda implica asumir una serie de gastos notariales y registrales. Aunque cada notaría aplica sus propios aranceles, los precios están regulados por el Estado y varían en función del importe de la compraventa y del número de copias emitidas.
Los principales gastos de escrituración son los siguientes:
- Honorarios notariales: suelen representar entre el 0,2 % y el 0,5 % del precio del inmueble. Incluyen la redacción del documento y la autorización por parte del notario.
- Gastos de registro: se pagan por inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad y oscilan entre el 0,1 % y el 0,25 % del valor de la vivienda.
- Gestoría: si el banco interviene, la gestoría se encarga de tramitar la inscripción y liquidar los impuestos.
- Impuestos asociados: ITP o IVA según el tipo de vivienda, y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) si aplica.
El importe final depende del precio de la vivienda, pero en general, los gastos de escrituración suelen situarse entre un 0,5 % y un 1 % del valor total del inmueble.
Quién paga las escrituras de compraventa según la ley
Hasta hace unos años, existía cierta confusión sobre quién debía pagar las escrituras y sus gastos. Sin embargo, la Ley Hipotecaria 5/2019 y la práctica notarial actual han aclarado las responsabilidades de cada parte:
- El comprador paga los gastos de la escritura de compraventa, ya que es quien obtiene la propiedad del inmueble.
- El vendedor asume los gastos de cancelación de su hipoteca, si la hubiera, y el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (plusvalía municipal).
- El banco paga los gastos de la escritura de hipoteca, registro, gestoría y su propia notaría, conforme a la normativa actual.
En definitiva, el comprador se hace cargo de la escritura que da derecho de propiedad, y el banco de la escritura que le garantiza el préstamo hipotecario. Esta distribución ha aportado mayor transparencia y seguridad al proceso de compraventa.
Consejos antes de firmar las escrituras
Antes de acudir a la notaría, conviene preparar la documentación y revisar los datos con calma para evitar errores o sorpresas de última hora. Estos son algunos consejos útiles:
- Revisa el borrador: el notario debe facilitar una copia del borrador con antelación. Comprueba todos los datos personales, el precio y la descripción del inmueble.
- Verifica la situación registral: solicita una nota simple actualizada para asegurarte de que no existen cargas o embargos.
- Coordina con tu banco: si firmas una hipoteca, asegúrate de que la entidad haya enviado la documentación con las condiciones definitivas.
- Pregunta todas tus dudas al notario: su función es asesorarte y garantizar que comprendas el contenido del documento antes de firmar.
- Guarda las copias: conserva tanto la copia simple como la copia autorizada (si la recibes) y las facturas de todos los gastos.
En HipotecaNow te acompañamos durante todo el proceso, ayudándote a coordinar la firma con la notaría, el banco y el registro para que todo sea ágil y seguro.
Preguntas frecuentes sobre las escrituras de una casa
¿Qué diferencia hay entre la escritura de compraventa y la de hipoteca?
La de compraventa acredita el cambio de propiedad, mientras que la de hipoteca establece las condiciones del préstamo y garantiza el pago al banco. Ambas se firman normalmente el mismo día.
¿Cuánto cuesta escriturar una vivienda?
Depende del precio de la vivienda, pero los gastos notariales y registrales suelen representar entre el 0,5 % y el 1 % del valor del inmueble.
¿Quién paga la escritura del préstamo hipotecario?
Según la ley actual, el banco debe asumir los gastos de notaría, registro, gestoría y su propia escritura de hipoteca.
¿Cuánto tarda en entregarse la escritura?
El notario suele entregar la copia simple en el momento de la firma. La copia autorizada, una vez inscrita en el Registro, puede tardar entre 2 y 4 semanas.
¿Se puede perder la escritura original?
Si se pierde la copia autorizada, el notario puede emitir una nueva copia. La vivienda sigue inscrita en el Registro, por lo que la propiedad no se ve afectada.
Conclusión: las escrituras, garantía legal de tu propiedad
Las escrituras de una casa son el documento que da validez legal a la compraventa y garantiza tus derechos como propietario. Gracias a ellas, tu propiedad queda protegida frente a terceros y se inscribe en el Registro de la Propiedad con total seguridad jurídica.
Si vas a comprar una vivienda o firmar una hipoteca, en HipotecaNow te asesoramos sobre todo el proceso de escrituración, te ayudamos a revisar la documentación y te acompañamos hasta la firma para que tomes decisiones con tranquilidad y respaldo profesional.