¿Se puede escriturar una vivienda con cargas? Qué implica y cómo hacerlo con seguridad

Antes de firmar la compra de una casa, es habitual revisar su situación registral. Y muchas veces surge la sorpresa: la vivienda tiene una hipoteca pendiente, un embargo o alguna otra anotación. En ese momento, el comprador se pregunta con lógica: ¿se puede escriturar una vivienda con cargas?

La respuesta es sí, se puede, pero con condiciones. Que una propiedad tenga cargas inscritas en el Registro de la Propiedad no significa que no pueda venderse, pero sí implica que hay que tomar precauciones legales y financieras para evitar problemas después de la firma.

En este artículo te explicamos qué significa exactamente que una vivienda tenga cargas, qué tipos existen, cómo afecta a la compraventa y cómo puedes escriturar con seguridad, incluso si el inmueble aún tiene una hipoteca o embargo activo.

Qué significa que una vivienda tenga cargas

Una carga registral es cualquier derecho, limitación o deuda que afecta a un inmueble y que está inscrita en el Registro de la Propiedad. Estas cargas se inscriben para proteger los derechos de terceros (como bancos, administraciones o particulares) y pueden condicionar o limitar lo que el propietario puede hacer con la vivienda.

Entre las cargas más comunes se encuentran:

• Hipotecas: el préstamo pendiente que el propietario tiene con el banco sobre esa vivienda.
• Embargos judiciales: cuando un juez ordena retener el bien por deudas o reclamaciones.
• Servidumbres: derechos de paso, uso o acceso a favor de otra propiedad o persona.
• Usufructos: cuando otra persona tiene derecho a usar la vivienda, aunque no sea su dueño.
• Cargas fiscales o urbanísticas: deudas de contribución, derramas o afecciones urbanísticas inscritas.

Estas situaciones pueden parecer alarmantes, pero no siempre son un problema. Lo importante es saber identificarlas y resolverlas correctamente antes o durante la escritura.

¿Se puede escriturar una vivienda con cargas?

Sí, es posible escriturar una vivienda con cargas, siempre que todas las partes (comprador, vendedor y banco, si interviene) conozcan la situación y se actúe correctamente. Lo habitual es que las cargas se cancelen el mismo día de la firma o que queden reflejadas en la escritura si el comprador decide asumirlas.

Por ejemplo, cuando se compra una vivienda hipotecada, existen tres escenarios posibles:

1. Cancelación de la hipoteca en la escritura: el vendedor usa parte del dinero de la venta para liquidar la deuda con su banco, y la hipoteca se cancela en el mismo acto notarial.
2. Subrogación del comprador: el comprador asume la hipoteca existente, manteniendo las condiciones o renegociándolas con el banco.
3. Compra con carga asumida: el comprador acepta adquirir la vivienda sabiendo que mantiene una deuda o gravamen, normalmente con una compensación en el precio.

En cualquiera de estos casos, el notario y el registrador garantizan que la operación se inscriba de manera correcta y que las cargas queden canceladas o debidamente reflejadas según corresponda.

Tipos de cargas más comunes y cómo afectan a la compraventa

1. Vivienda con hipoteca pendiente

Es el caso más frecuente. El propietario vende una casa que todavía tiene una hipoteca activa. En este escenario, el banco del vendedor suele recibir directamente el dinero pendiente de la deuda el día de la escritura, de forma que la carga se cancela al instante.

Por ejemplo, si el vendedor debe 80.000 € y el comprador paga 200.000 €, el notario reparte los fondos: 80.000 € van al banco para cancelar la hipoteca y el resto al vendedor. Así, el comprador se asegura de que la vivienda quede libre de cargas.

2. Vivienda con embargo judicial

Cuando existe un embargo inscrito, significa que la vivienda está retenida como garantía de una deuda. En este caso, también puede comprarse, pero el dinero de la venta debe destinarse a saldar esa deuda antes o durante la firma. El comprador debe asegurarse de que el embargo quede cancelado, ya que si no, pasaría a ser responsable indirecto de esa carga.

3. Vivienda con servidumbres o usufructos

Las servidumbres (como derechos de paso o acceso) y los usufructos (cuando otra persona tiene derecho a vivir en la casa) no impiden escriturar, pero limitan el uso pleno del inmueble. Por eso, es esencial conocer su alcance antes de comprar.

4. Vivienda con cargas fiscales o urbanísticas

En algunos casos, el inmueble puede tener deudas con el ayuntamiento, derramas de comunidad o cargas urbanísticas. Aunque no son hipotecas ni embargos, pueden afectar al nuevo propietario si no se liquidan antes de la venta.

En HipotecaNow te ayudamos a revisar el estado registral de la vivienda antes de firmar la hipoteca, para asegurarte de que compras con total seguridad y sin sorpresas posteriores.

Qué debes revisar antes de escriturar una vivienda con cargas

Antes de firmar la escritura de compraventa, es fundamental revisar toda la información registral del inmueble. Para ello, se solicita una nota simple del Registro de la Propiedad, un documento que detalla quién es el propietario actual y qué cargas o gravámenes tiene la vivienda.

En la nota simple podrás comprobar si la vivienda tiene hipoteca, embargos, usufructos, servidumbres u otras limitaciones. Es un trámite rápido y económico que te permitirá conocer la situación real del inmueble antes de comprometerte a la compra.

Además, el comprador puede exigir que en el contrato de arras o en la escritura conste expresamente que la vivienda se entrega libre de cargas y gravámenes. De esta manera, si se descubre alguna carga no declarada, el comprador tiene derecho a resolver el contrato o reclamar la cancelación.

Cómo se cancela una carga durante la compraventa

La cancelación de cargas es un proceso legal que debe realizarse correctamente para que la vivienda quede libre de deudas o anotaciones. El procedimiento varía según el tipo de carga, pero los pasos más comunes son:

Cancelación de hipoteca

Es la más habitual. El banco emite un certificado de deuda pendiente indicando el importe exacto a la fecha de la firma. En la notaría, se utiliza parte del dinero de la compraventa para saldar esa deuda, y el propio banco otorga la escritura de cancelación hipotecaria.

Posteriormente, esta cancelación se inscribe en el Registro de la Propiedad para dejar constancia de que la carga ha desaparecido. En la práctica, todo el proceso puede hacerse el mismo día de la firma.

Cancelación de embargo

Si la vivienda tiene un embargo judicial, el importe de la deuda debe abonarse al acreedor o a la autoridad correspondiente antes de la escritura. Una vez pagada la deuda, se solicita al juzgado el mandamiento de cancelación, que permite eliminar la anotación del Registro.

Cancelación de otras cargas

En el caso de servidumbres, usufructos o afecciones fiscales, la cancelación depende del tipo de derecho. Algunas se extinguen por acuerdo entre las partes o por fallecimiento del titular del usufructo; otras requieren autorización administrativa.

En cualquier caso, nunca se debe firmar la escritura sin saber cómo y cuándo se eliminarán esas cargas. De lo contrario, podrían mantenerse vigentes y limitar el uso o la venta futura del inmueble.

Qué pasa si se compra una vivienda con cargas

Si el comprador decide asumir una vivienda con cargas sin cancelarlas previamente, debe saber que hereda también las obligaciones que esas cargas conllevan. Por ejemplo, si compra un inmueble con hipoteca activa, el banco mantiene su derecho a ejecutarla si no se paga, aunque el nuevo propietario no sea el deudor original.

Lo mismo ocurre con embargos o afecciones fiscales: si la carga no se cancela, el bien sigue respondiendo por esa deuda. Por eso, aunque sea legal escriturar una vivienda con cargas, siempre se recomienda que quede libre en el momento de la inscripción.

En HipotecaNow revisamos cada detalle de la operación para garantizar que tu compra sea 100 % segura, comprobando el estado registral, la hipoteca y cualquier posible deuda asociada al inmueble.

Consejos para comprar una vivienda con cargas sin riesgo

• Pide siempre una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad antes de firmar cualquier documento.
• Verifica los importes exactos de las cargas y quién es el acreedor.
• Exige que la escritura refleje la cancelación o asunción de las cargas en los términos pactados.
• Deja constancia en el contrato de arras de que la vivienda debe entregarse libre de cargas, salvo las que aceptes expresamente.
• Cuenta con asesoramiento hipotecario y notarial durante todo el proceso para evitar imprevistos.

Si se sigue este procedimiento y se actúa con transparencia, comprar una vivienda con cargas puede ser totalmente seguro y legal.

En HipotecaNow te acompañamos paso a paso, revisando la escritura, las cargas y las condiciones hipotecarias para que firmes con tranquilidad y sin sorpresas.

Conclusión: sí se puede escriturar una vivienda con cargas, pero con precaución

En definitiva, sí es posible escriturar una vivienda con cargas, pero solo si se gestionan correctamente y se reflejan en la escritura de compraventa. Lo importante no es tanto la existencia de las cargas como la forma en que se cancelan o se asumen.

Contar con el apoyo de un experto hipotecario y un notario que supervise el proceso te garantizará que la vivienda quede libre de deudas y puedas inscribirla sin riesgo en el Registro de la Propiedad.

En HipotecaNow analizamos cada operación para proteger tus intereses y asegurarnos de que tu nueva vivienda se escritura de forma segura, incluso si tiene cargas pendientes.

Preguntas frecuentes sobre la compraventa de una vivienda con cargas

¿Se puede escriturar una vivienda con hipoteca pendiente?

Sí, siempre que el vendedor cancele la deuda con parte del dinero de la venta en el momento de la firma. La hipoteca se cancela ante notario y luego se inscribe su cancelación en el Registro de la Propiedad.

¿Qué pasa si compro una vivienda con embargo?

La vivienda se puede comprar, pero el embargo debe cancelarse antes o durante la compraventa. De lo contrario, el comprador asumiría el riesgo de perder el inmueble si la deuda no se paga.

¿Puedo comprar una casa con servidumbre o usufructo?

Sí, aunque en ese caso se adquiere la propiedad limitada por esos derechos. Es importante conocer su alcance exacto antes de firmar.

¿Cómo puedo saber si una vivienda tiene cargas?

Solicitando una nota simple en el Registro de la Propiedad. Este documento muestra todas las hipotecas, embargos y derechos que afectan al inmueble.

¿Quién paga los gastos de cancelación de las cargas?

Generalmente, corresponde al vendedor, salvo que se pacte lo contrario. Lo habitual es que los gastos de cancelación de hipoteca o embargo se descuenten del precio de venta.