Contrato de arras: qué es, tipos y cómo firmarlo sin sorpresas
¿Estás a un paso de comprar una vivienda y te han propuesto un contrato de arras? Tranquilidad: en este artículo te contamos qué son las arras, quién paga el contrato de arras, tipos de arras, plazos, y cómo firmarlas con seguridad. Si quieres, revisamos tu borrador de arras y te indicamos cómo encajarlo con tu financiación para que llegues a notaría con todo atado.
Qué son las arras de un piso y para qué sirven
Las arras (también llamadas contrato de señal o arras) son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor para reservar la vivienda y fijar condiciones de la futura compraventa. Funcionan como “puente” entre el contrato de arras y la escritura: aseguran precio, plazo y obligaciones básicas, y permiten a ambas partes organizar financiación, certificados y documentos antes de la notaría.
No es obligatorio hacer contrato de arras, pero sí es altamente recomendable para dejar por escrito puntos clave y evitar malentendidos. El documento suele ser privado (no requiere notario), aunque nada impide que el contrato de arras se firme ante notario si las partes lo desean; en ese caso se “eleva a público”. Que una inmobiliaria intervenga no cambia lo esencial: las partes del acuerdo son comprador y vendedor; la agencia puede preparar un contrato de arras firmado por inmobiliaria, pero lo que vincula es lo pactado y rubricado por comprador y vendedor.
Tipos de contratos de arras: confirmatorias, penales y penitenciales
Cuando hablamos de tipos de arras o tipos de contratos de arras, nos referimos a tres modalidades. Elegir bien es vital:
Arras confirmatorias
Son un anticipo del precio. Si alguien incumple, la otra parte puede exigir el cumplimiento o indemnización de daños y perjuicios (que habrá que probar). No hay “derecho a desistir” pagando una penalización automática.
Arras penales
Funcionan como cláusula penal: si una parte incumple, la penalización suele ser retener o devolver dobladas las arras, además de poder reclamar el cumplimiento si se pacta. Requiere redactar bien la compatibilidad entre penalización y cumplimiento.
Arras penitenciales
Son las más usadas en la compra de piso (arras compra piso). Dan a las partes un derecho de desistimiento: si desiste el comprador, pierde las arras; si desiste el vendedor, devuelve el doble. Por eso, cuando oyes “firmar arras” en el mercado, normalmente se piensa en arras penitenciales.
👉Consejo: que el contrato diga explícitamente qué tipo de arras es. Evita fórmulas ambiguas como “arras” a secas.
¿Quién paga el contrato de arras y cuánto se suele entregar?
Habitualmente, quien paga el contrato de arras es el comprador, porque es una señal a cuenta del precio. Respecto a cuánto se paga (“contrato de arras cuánto se paga”), en vivienda es frecuente ver entre un 5% y un 10% del precio, aunque puede ser más o menos según negociación, demanda o estado del inmueble. Lo esencial es que el importe te deje margen para gastos y financiación.
¿El contrato de arras se paga en efectivo? Hoy lo más habitual (y recomendable) es transferencia o cheque bancario, por trazabilidad y por límites legales de pagos en efectivo. Si te planteas usar efectivo, revisa antes las limitaciones vigentes y deja constancia documental del pago.
Si te gustaría saber qué importe de señal encaja con tu caso y con tu hipoteca prevista, cuéntanos tu escenario y te proponemos un rango prudente y argumentos de negociación.
Si te gustaría saber qué importe de señal encaja con tu caso y con tu hipoteca prevista, cuéntanos tu escenario y te proponemos un rango prudente y argumentos de negociación.
Plazo entre contrato de arras y escritura: qué es razonable
El plazo para escriturar desde contrato de arras se pacta. En operaciones de vivienda, lo común es fijar entre 1 y 3 meses, pero puede ajustarse a la realidad del inmueble (certificados, cargas, mudanza) y a tu hipoteca. Si necesitas financiación, lo prudente es que el plazo cubra la aprobación, tasación y la gestión documental. También puedes añadir prórroga: un modelo de prórroga de contrato de arras suele ser una adenda firmada por ambas partes antes del vencimiento, ampliando el plazo y manteniendo el resto de condiciones.
Arras e hipoteca: cómo protegerte si necesitas financiación
Si vas a comprar con hipoteca (arras hipoteca), incluye una condición suspensiva de financiación. En cristiano: “si el banco no aprueba la hipoteca en X días o por Y importe mínimo, las partes dejan sin efecto el contrato y el vendedor devuelve las arras”. Esto evita que, si el préstamo no sale, pierdas la señal. Define claramente plazos, importe mínimo financiado y documentos a aportar (por ejemplo, justificante de denegación).
Sugerencia práctica: acompaña esa cláusula con un calendario (tasación, aprobación, firma) y pacta qué ocurre si la tasación resulta por debajo del precio. Una redacción clara reduce fricciones y acelera la firma de arras y la escritura.
Cómo hacer un contrato de arras paso a paso
Si te preguntas cómo hacer un contrato de arras (cómo se hace un contrato de arras, como hacer contrato de arras, contrato de arras entre particulares modelo), estos son los mínimos que debería incluir:
- Identificación de vendedor y comprador.
- Descripción de la vivienda (dirección, referencia catastral, anejos como garaje o trastero).
- Precio total y importe entregado en arras (y si se imputan al precio).
- Tipo de arras (confirmatorias, penales o penitenciales).
- Plazo entre contrato de arras y escritura y lugar de firma.
- Estado de cargas y quién asume su cancelación antes de la escritura.
- Distribución de gastos habituales (IBI prorrateado, comunidad, plusvalía municipal si aplica, notaría/registro).
- Condiciones suspensivas (financiación, obtención de licencias, desocupación, etc.).
- Penalizaciones o consecuencias del incumplimiento.
- Prórroga: si procede, cómo solicitarla y cuántos días añade.
Si ya tienes un borrador o un modelo, podemos ayudarte a adaptarlo a tu caso y asegurar que encaja con tu plan hipotecario antes de dar el paso definitivo.
Ejemplos prácticos de contratos de arras en vivienda
Vamos a enseñarte tres situaciones distintas para que veas cómo afectan los distintos tipos de contrato de arras al proceso de compra.
Caso 1: comprador con hipoteca pendiente (arras penitenciales + financiación
Precio 250.000 €. Señal 10% (25.000 €). Condición suspensiva: si en 45 días el comprador no obtiene aprobación por al menos el 80% del precio o la tasación < 240.000 €, cualquiera puede resolver sin penalización, devolviéndose íntegramente las arras. Plazo entre contrato de arras y escritura: 70 días. Prórroga: 15 días si la entidad demora la tasación.
Resultado: el comprador llega a notaría con margen y, si la tasación cae, puede renegociar o salir sin perder la señal.
Caso 2: venta rápida sin hipoteca (arras penitenciales “cortas”)
Precio 180.000 €. Señal 5% (9.000 €). Plazo: 30 días a notaría. Sin condición de financiación.
Resultado: operación ágil. Si el vendedor se arrepiente, devuelve 18.000 €. Si el comprador se echa atrás, pierde 9.000 €.
Caso 3: arras confirmatorias con penalización adicional
Precio 320.000 €. Señal 8% (25.600 €). Se pacta que, además de la penalización, la parte cumplidora puede exigir el cumplimiento forzoso.
Resultado: mayor presión para firmar. Útil cuando hay obra nueva próxima a terminar o plazos muy cerrados.
¿Tienes un caso distinto? Cuéntanos tu situación (precio, señal que te piden, plazos y si necesitas financiación) y te sugerimos una redacción y un calendario realista para llegar a escritura sin sobresaltos.
Errores típicos que encarecen o retrasan la firma
- No identificar el tipo de arras. Escribe “penitenciales” si esa es la intención.
- Plazos irreales (sin margen para hipoteca o mudanza).
- No prever la tasación: si sale por debajo, define qué ocurre.
- Olvidar las cargas: hipotecas previas, embargos, asientos pendientes. Deja claro quién cancela y cuándo.
- No regular la prórroga: mejor una adenda estándar prevista ya en el contrato.
- Pagos sin rastro: evita entregas sin recibo.
- Modelos genéricos calcados sin adaptar a la operación (garaje, ITE, ocupación, comunidad).
- No pactar distribuciones de gastos (IBI, comunidad, plusvalía si aplica).
- No incluir condición suspensiva si necesitas hipoteca.
- Fechas ambiguas (contar días “laborables” sin definir festivos/localidad).
Mini-modelo de contrato de arras entre particulares (orientativo)
Este es un esquema básico para inspirar tu redacción. No sustituye al asesoramiento. Adáptalo a tu caso.
- Encabezado: “Contrato de arras penitenciales” (o el tipo elegido).
- Partes: Datos completos de vendedor y comprador.
- Inmueble: Dirección, referencia catastral, metros y anejos (garaje/trastero).
- Precio: Total acordado.
- Arras: Importe (número y letra), método de pago y imputación al precio.
- Plazo: Fecha límite para escritura y lugar (notaría X, ciudad).
- Tipo y efectos: Si son penitenciales, regula pérdida o devolución doblada.
- Financiación (si aplica): Condición suspensiva (importe mínimo, plazo para aprobación, efecto de tasación baja).
- Cargas: Declaración de cargas y compromiso de cancelación antes/ en firma.
- Gastos: Reparto de IBI, comunidad, notaría/registro, otros.
- Entrega y posesión: Fecha y estado de la vivienda (libre de ocupantes y recibos).
- Prórroga: Posibilidad, plazo adicional y forma (adenda firmada).
- Jurisdicción: Ciudad y derecho aplicable.
- Firmas: Lugar, fecha, nombre y DNI.
Modelo de prórroga de contrato de arras (adenda)
Adenda de prórroga al contrato de arras
En [ciudad], a [fecha].
Reunidos: Vendedor/a [datos] y Comprador/a [datos].
Exponen: Que firmaron contrato de arras el [fecha], sobre la vivienda [descripción], con fecha de escritura límite el [fecha].
Acuerdan: (1) Prorrogar la fecha límite de escritura hasta el [nueva fecha]; (2) Mantener íntegro el resto del contrato; (3) Confirmar que la señal entregada sigue imputándose al precio final; (4) Motivo de prórroga: [ej. demora de tasación/aprobación bancaria].
Y en prueba de conformidad, firman las partes.
Preguntas Frecuentes sobre el contrato de arras
Conclusión: arras bien planteadas = compraventa sin sobresaltos
El contrato de arras es la bisagra entre el acuerdo y la escritura. Elegir bien el tipo, fijar un plazo realista y ajustar el texto a tu hipoteca marca la diferencia entre una compra fluida y semanas de tensión. Si te piden “firmar arras” deprisa, respira, revisa esta guía y asegura que cada cláusula juega a tu favor.
¿Quieres que te ayudemos a cuadrar señal, plazos y financiación para tu caso? Comparte tu escenario y te devolvemos un planteamiento claro para que llegues a notaría con tranquilidad.
Fuentes oficiales e información de interés
La experiencia en el sector de HipotecaNow es la que nos ha permitido la redacción de este artículo junto a información extraída de fuentes oficiales. Si quieres consultarlas o bien quieres ampliar tu conocimiento sobre el contrato de arras, te dejamos estas fuentes de interés:
- Artículo 1454 del Código Civil (arras penitenciales) del BOE.
- Límites legales al pago en efectivo de la Agencia Tributaria.