Actos Jurídicos Documentados (AJD): qué es y cómo influye en tu hipoteca

Cuando se firma una hipoteca o una escritura ante notario, aparecen en el desglose de gastos varios conceptos que pueden resultar confusos. Uno de ellos es el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), un tributo que genera muchas dudas entre quienes están comprando una vivienda o realizando una operación hipotecaria. Entender qué es, cuándo se paga y quién debe asumirlo es clave para planificar correctamente los costes asociados a la compra de un inmueble.

Qué es el impuesto de Actos Jurídicos Documentados

El impuesto de Actos Jurídicos Documentados es una de las tres modalidades que integran el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), junto con las transmisiones patrimoniales onerosas (ITP) y las operaciones societarias (OS). Aunque comparten marco legal, cada modalidad grava hechos imponibles distintos.

En concreto, el AJD grava los documentos notariales, mercantiles y administrativos que se formalizan en escritura pública y que tienen contenido económico o son inscribibles en un registro oficial, como el Registro de la Propiedad. Dicho de forma sencilla, se paga por dejar constancia oficial de un acto jurídico con valor económico.

Por eso, en el ámbito de las hipotecas, el AJD se aplica a la escritura del préstamo hipotecario, ya que esta debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos legales frente a terceros.

Por qué se paga el AJD

El AJD existe porque determinados actos jurídicos —como constituir una hipoteca, firmar una compraventa o modificar una escritura— requieren formalización notarial e inscripción registral. Este impuesto grava precisamente ese acto de documentación oficial, no la operación económica en sí (que en su caso tributaría por ITP o IVA).

Se trata de un impuesto autonómico, lo que significa que su gestión y recaudación dependen de cada comunidad autónoma. Cada territorio fija su propio tipo impositivo, que suele situarse en torno al 0,5 % o el 1 %, aunque puede variar en función del tipo de bien, del uso de la vivienda o de circunstancias personales del contribuyente.

Cuándo se paga el impuesto de Actos Jurídicos Documentados

El AJD se devenga en el momento en que se firma el documento notarial sujeto al impuesto. Habitualmente, el plazo para su liquidación es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. El pago se realiza mediante el modelo oficial de la comunidad autónoma correspondiente (por ejemplo, el Modelo 600), y puede gestionarlo el propio interesado o la gestoría que interviene en la operación.

En las operaciones hipotecarias, este trámite suele gestionarlo la entidad financiera o la gestoría asignada, que presentan la autoliquidación del impuesto ante la administración autonómica.

Quién paga el AJD en una hipoteca

Durante años, el pago del AJD en las hipotecas fue motivo de controversia. Antes de 2018, el impuesto lo asumía el cliente que firmaba el préstamo hipotecario. Sin embargo, tras la reforma normativa aprobada en noviembre de ese año, la situación cambió: actualmente, el AJD en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria lo paga la entidad financiera.

Esto significa que cuando se constituye una hipoteca para la compra de una vivienda, el banco es el sujeto pasivo del impuesto. No obstante, en otros actos jurídicos —como una compraventa sin hipoteca, una novación o una escritura de obra nueva— el AJD sigue siendo responsabilidad del cliente.

Dónde se aplica y cómo varía según la comunidad autónoma

Al ser un impuesto gestionado por las comunidades autónomas, el tipo aplicable del AJD puede variar significativamente según el territorio. Algunas regiones aplican un tipo general del 1 %, mientras que otras establecen bonificaciones o reducciones para determinados supuestos, como la adquisición de vivienda habitual, la compra por familias numerosas o personas con discapacidad.

Estas diferencias hacen recomendable informarse sobre la normativa específica de cada comunidad antes de firmar una escritura, ya que el tipo impositivo y las deducciones pueden cambiar el coste total del impuesto.

Ejemplo práctico de aplicación del AJD

Imagina que una persona compra una vivienda y firma una hipoteca ante notario. En la escritura se recoge el préstamo concedido por el banco y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Ese acto está sujeto a AJD, porque se trata de un documento notarial con contenido económico e inscribible. Aunque hoy lo paga la entidad financiera, el impuesto sigue formando parte de los costes totales asociados a la operación hipotecaria.

Comprender cómo funciona el AJD ayuda a tener una visión más completa del proceso de compra y de los impuestos que lo acompañan. Si estás valorando una hipoteca o preparando la compra de tu vivienda, contar con asesoramiento experto puede facilitarte el camino y evitar confusiones.

En HipotecaNow te ayudamos a entender cada gasto y trámite de tu hipoteca, para que tomes decisiones informadas y sin sorpresas.

Cómo se calcula el impuesto de Actos Jurídicos Documentados

El cálculo del AJD se realiza aplicando un porcentaje o tipo impositivo sobre una base imponible. En las escrituras notariales, la base imponible suele ser el valor declarado en el documento. En el caso de las hipotecas, se toma como referencia la suma del capital prestado, los intereses, los gastos y otras cantidades que puedan garantizarse mediante la hipoteca, según lo establecido por la normativa fiscal.

Por ejemplo, si una comunidad autónoma aplica un tipo del 1 % y la base imponible de la escritura hipotecaria es de 200.000 euros, el importe del AJD sería de 2.000 euros. Aunque hoy lo abone la entidad financiera, el impuesto sigue existiendo y su cálculo continúa formando parte del marco fiscal que regula las operaciones inmobiliarias.

Es importante tener en cuenta que este tipo impositivo puede variar dependiendo de la comunidad autónoma y del tipo de inmueble. Algunas regiones aplican bonificaciones o reducciones cuando se trata de vivienda habitual o de colectivos específicos, lo que puede suponer un ahorro considerable.

Diferencias entre AJD, ITP e IVA

Uno de los errores más comunes es confundir el AJD con otros impuestos que intervienen en la compraventa de viviendas. Aunque están regulados dentro del mismo marco legal, cada uno se aplica a situaciones distintas:

• ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): grava la compraventa de viviendas de segunda mano, cuando la operación se realiza entre particulares.
• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): se paga al comprar una vivienda nueva directamente al promotor o constructor.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): se aplica a las escrituras notariales con valor económico, como las hipotecas o las compraventas, y a su inscripción en el registro correspondiente.

En algunos casos, una misma operación puede estar sujeta tanto a IVA como a AJD, pero nunca a IVA e ITP al mismo tiempo. Por ejemplo, la compra de una vivienda nueva paga IVA y también AJD por la escritura notarial, mientras que una vivienda de segunda mano tributa únicamente por ITP.

Conocer la diferencia entre estos impuestos ayuda a calcular mejor los costes reales de una compra o financiación hipotecaria.

En HipotecaNow analizamos cada caso para que entiendas qué impuestos afectan a tu operación y puedas optimizar cada decisión hipotecaria.

Qué operaciones están sujetas a AJD

Además de las hipotecas, existen otros actos y documentos que pueden generar la obligación de pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Algunos ejemplos son:

• La compraventa de inmuebles formalizada en escritura pública.
• Las escrituras de obra nueva y de división horizontal.
• Las escrituras de ampliación o novación de préstamos hipotecarios.
• La constitución de sociedades o el aumento de capital social.
• Los documentos administrativos o mercantiles que tengan efectos jurídicos y económicos.

Sin embargo, no todos los documentos notariales pagan AJD. Para que exista obligación, deben cumplirse tres requisitos: que el documento sea notarial, que tenga contenido económico y que sea inscribible en un registro público. Si no concurren esas condiciones, el impuesto no se devenga.

Importancia del AJD en la compra de vivienda

El AJD tiene un papel relevante en el proceso de adquisición de vivienda, ya que forma parte del conjunto de costes fiscales asociados a la compraventa. Aunque el comprador no siempre lo paga directamente, influye en la estructura general de gastos de la operación y, en consecuencia, en las condiciones de la hipoteca que ofrece el banco.

Además, conocer el funcionamiento del AJD es esencial para comprender por qué el proceso de firma e inscripción de una escritura tiene un coste determinado. Este impuesto garantiza la validez jurídica del documento y su inscripción registral, ofreciendo seguridad tanto al comprador como a la entidad financiera.

Conclusión: entender el AJD para tomar mejores decisiones

El impuesto de Actos Jurídicos Documentados puede parecer complejo, pero cumple una función clara dentro del sistema jurídico y tributario. Saber cuándo se paga, quién lo asume y cómo varía según la comunidad autónoma permite a cualquier comprador o hipotecado tener una visión completa de los costes asociados a su operación.

Hoy, gracias a la normativa vigente, el AJD de las hipotecas lo pagan las entidades financieras, pero sigue siendo importante conocer su funcionamiento para entender el proceso de compra y financiación de una vivienda. Cuanta más información tengas, más capacidad tendrás para comparar opciones y elegir la hipoteca que mejor se adapte a tus necesidades.

En HipotecaNow te acompañamos paso a paso en tu búsqueda de hipoteca, ayudándote a entender los impuestos, los trámites y las condiciones más favorables según tu perfil.

Preguntas frecuentes sobre el AJD

¿Qué significa exactamente AJD?

AJD son las siglas de Actos Jurídicos Documentados. Es un impuesto que se aplica a las escrituras notariales con contenido económico que deben inscribirse en un registro oficial, como el de la propiedad o el mercantil.

¿Quién paga el AJD de una hipoteca?

Desde 2018, el AJD de las hipotecas lo paga la entidad financiera que concede el préstamo. Antes de ese cambio legal, lo abonaba el cliente que firmaba la hipoteca.

¿El AJD se aplica solo a las hipotecas?

No. El AJD también se paga en otros actos notariales, como compraventas, obras nuevas, divisiones horizontales o constitución de sociedades, siempre que sean inscribibles y tengan contenido económico.

¿Depende el AJD de la comunidad autónoma?

Sí. Es un impuesto autonómico, por lo que cada comunidad fija su tipo impositivo y puede ofrecer reducciones o bonificaciones en determinados casos, como la compra de vivienda habitual o por familias numerosas.

¿Se paga AJD en una compraventa entre particulares?

Si la compraventa se formaliza ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad, sí puede devengar AJD, aunque el impuesto principal en ese caso es el ITP. El AJD se aplica a la escritura notarial y no a la transmisión en sí.