Problemas de escriturar por debajo del precio real de compra

Escribir una vivienda por debajo de su precio real de compraventa es una práctica que, aunque fue relativamente común en el pasado, hoy resulta muy arriesgada y fácilmente detectable por Hacienda. Intentar “ahorrar” impuestos declarando un valor inferior al realmente pagado puede acarrear sanciones, recargos y la obligación de abonar la diferencia, además de los intereses correspondientes.

Desde 2022, con la implantación del valor de referencia catastral como base imponible para calcular los impuestos en la compraventa, escriturar por debajo del precio real se ha vuelto una estrategia inviable. Los notarios, registradores y administraciones disponen de herramientas precisas para detectar discrepancias entre el valor declarado y el valor de mercado.

En este artículo te explicamos qué significa exactamente escriturar por debajo del precio de compra, por qué supone un riesgo tanto para el comprador como para el vendedor y cómo evitar problemas fiscales en una operación de compraventa.

Qué significa escriturar por debajo del precio de compra

Cuando se formaliza una compraventa ante notario, el precio que se declara en la escritura debe coincidir con el importe real que se ha pagado por la vivienda. Sin embargo, algunas personas deciden reflejar un precio inferior con la idea de pagar menos impuestos o de aparentar una operación más “barata”.

Por ejemplo, si una vivienda se vende por 180.000 € pero se escriturase por 150.000 €, el comprador pagaría menos en impuestos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el IVA (si es de obra nueva). Pero esa diferencia constituye una declaración falsa ante la Administración, lo que puede generar graves consecuencias.

Además, desde la entrada en vigor del nuevo sistema fiscal inmobiliario, Hacienda no se basa ya en el valor declarado, sino en el valor de referencia catastral determinado por el Catastro. Si el precio de escritura es inferior a ese valor, la Agencia Tributaria autonómica puede reclamar la diferencia y exigir el pago adicional del impuesto correspondiente.

Por qué algunos intentan escriturar por debajo

Antes de las últimas reformas fiscales, esta práctica se utilizaba como un intento de “ahorro” fiscal por ambas partes:

• El comprador pagaba menos ITP o IVA, al declarar un precio menor.
• El vendedor reducía la plusvalía y el IRPF que debía declarar por la ganancia patrimonial obtenida.

Sin embargo, con los controles digitales actuales y el cruce de datos entre notarios, registradores, bancos y Catastro, las diferencias son detectadas con facilidad. Además, el riesgo económico supera con creces cualquier posible beneficio.

Consecuencias legales y fiscales

Declarar un valor inferior al real en la escritura no solo puede considerarse fraude fiscal, sino que genera efectos negativos para ambas partes.

Para el comprador

• Hacienda puede reclamar el pago de la diferencia de impuestos más un recargo del 50 % e intereses de demora.
• Si el valor declarado es inferior al valor de referencia catastral, la Administración tomará este último como base imponible.
• En una futura venta, el comprador pagará más IRPF, ya que su precio de adquisición será artificialmente bajo y la ganancia patrimonial parecerá mayor.
• Podría tener problemas al pedir una hipoteca, si el valor de tasación no coincide con el valor escriturado.

Para el vendedor

• Hacienda puede exigirle tributar por la diferencia no declarada como ganancia patrimonial.
• Podría enfrentar sanciones si se demuestra intención de ocultar el valor real de la operación.
• En caso de litigio o reclamación posterior, la escritura con precio falso puede perder validez como prueba legal.

En definitiva, el intento de “ahorrar” unos euros en impuestos puede terminar costando mucho más, tanto en sanciones como en inseguridad jurídica.

El valor de referencia catastral: la clave actual

Desde el 1 de enero de 2022, el valor de referencia catastral se utiliza como base para calcular los principales impuestos relacionados con la compra de vivienda: el ITP, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto sobre el Patrimonio.

Este valor es fijado por el Catastro en función de los precios medios de mercado en cada zona y se actualiza anualmente. De esta forma, si el precio declarado en escritura es inferior al valor de referencia, Hacienda presume que la operación se ha realizado por un valor mayor y reclama automáticamente la diferencia de impuestos.

Por ejemplo: si el valor de referencia de un piso es de 200.000 € y el comprador lo escrituró por 180.000 €, deberá pagar impuestos como si la compra hubiera sido por 200.000 €, incluso si el precio real fue inferior.

En HipotecaNow te ayudamos a entender el valor de referencia de la vivienda que quieres comprar y a calcular correctamente los impuestos asociados a la operación, para evitar sorpresas o reclamaciones posteriores.

Cómo detecta Hacienda una compraventa por debajo del valor real

Hacienda dispone de varias herramientas para detectar operaciones inmobiliarias declaradas por debajo de su valor real. Gracias al cruce de datos digitales entre notarios, bancos y el Catastro, cualquier discrepancia es fácilmente localizable. Estas son las principales vías de control:

• Valor de referencia catastral: si el precio de escritura es inferior, el sistema genera una alerta automática.
• Tasaciones hipotecarias: los bancos comunican los valores de tasación a la Administración, y si difieren notablemente del precio escriturado, puede abrirse una comprobación.
• Comparativas de mercado: Hacienda conoce los precios medios de venta por zona y detecta valores anómalamente bajos.
• Datos bancarios: las transferencias entre comprador y vendedor deben coincidir con el importe declarado.

En caso de detectar una discrepancia, la Administración puede iniciar una comprobación de valores y exigir el pago adicional del impuesto, con recargos que pueden llegar al 150 % en los casos más graves.

Qué hacer si Hacienda inicia una comprobación de valores

Si recibes una notificación de Hacienda tras la compra de una vivienda, probablemente se deba a que el valor escriturado está por debajo del valor de referencia catastral o de los precios de mercado. En ese caso, tienes dos opciones:

• Aceptar la liquidación complementaria: pagar la diferencia reclamada más los intereses correspondientes.
• Recurrir la valoración: si consideras que el valor de referencia no refleja el precio real del mercado o el estado del inmueble, puedes presentar alegaciones y aportar una tasación pericial contradictoria.

Este proceso puede ser largo y requiere asesoramiento técnico y fiscal, pero en algunos casos es posible reducir o anular la reclamación si se demuestra que el precio declarado fue correcto.

Consejos para evitar problemas al escriturar

La mejor forma de evitar sanciones y complicaciones con Hacienda es actuar siempre dentro de la legalidad y declarar el valor real de la compraventa. Estos son algunos consejos prácticos:

• Declara siempre el precio real pagado por la vivienda en la escritura pública.
• Consulta el valor de referencia catastral antes de la firma para conocer la base mínima sobre la que tributarás.
• Guarda justificantes de pago (transferencias, cheques, recibos bancarios) que acrediten el importe real de la operación.
• Evita acuerdos verbales o pagos “en B”, ya que no tienen validez legal y pueden considerarse fraude fiscal.
• Asesórate antes de firmar con un profesional inmobiliario o hipotecario que te ayude a calcular correctamente impuestos y costes.

Declarar el valor real no solo es una obligación legal, sino una forma de protegerte ante futuras ventas, herencias o inspecciones fiscales.

En HipotecaNow te acompañamos durante todo el proceso de compraventa, revisando el valor de referencia y ayudándote a escriturar correctamente para que no tengas problemas con Hacienda ni con tu hipoteca.

Consecuencias a largo plazo de escriturar por debajo

Más allá del riesgo inmediato de sanción, escriturar por debajo del precio real tiene consecuencias a medio y largo plazo que pueden afectar al comprador años después. La más frecuente es al vender el inmueble: el comprador que declaró un valor bajo tendrá una ganancia patrimonial artificialmente alta en su IRPF cuando venda, lo que implica pagar más impuestos.

Por ejemplo, si compró una vivienda por 180.000 € pero la escrituró por 150.000 € y la vende más adelante por 200.000 €, Hacienda considerará que ganó 50.000 €, cuando en realidad su beneficio real fue solo de 20.000 €. Esa diferencia se traduce en más IRPF y menos rentabilidad.

Además, si la vivienda se hereda o se dona en el futuro, el valor de escritura será la base para calcular otros impuestos, como el de Sucesiones o el de Patrimonio, lo que puede volver a perjudicar al heredero.

Qué alternativas existen si el precio de venta es inferior al valor de referencia

Puede ocurrir que el mercado marque precios más bajos que el valor de referencia catastral, sobre todo en zonas rurales o viviendas con necesidad de reforma. En estos casos, lo más prudente es:

• Escriturar por el precio real y preparar documentación que justifique el valor inferior (tasación, fotos del estado del inmueble, presupuestos de reforma, etc.).
• Presentar alegaciones si Hacienda inicia una comprobación de valores, aportando pruebas que demuestren el precio de mercado real.
• Consultar con un asesor fiscal para valorar si compensa recurrir o aceptar la liquidación complementaria.

Actuar con transparencia y documentación es la mejor forma de evitar sanciones injustificadas y defender tu operación ante la Administración.

En HipotecaNow te ayudamos a entender cómo afectan los valores de referencia y cómo declarar correctamente la compraventa de tu vivienda sin exponerte a sanciones ni reclamaciones futuras.

Preguntas frecuentes sobre escriturar por debajo del precio de compra

¿Qué pasa si escrituré mi casa por debajo del precio real?

Hacienda puede iniciar una comprobación de valores, exigir el pago de la diferencia de impuestos y aplicar recargos. Además, podrías pagar más IRPF al vender la vivienda en el futuro.

¿Cuál es el valor mínimo por el que puedo escriturar?

El valor mínimo a efectos fiscales es el valor de referencia catastral. Si escrituras por debajo, Hacienda presumirá que has declarado un valor inferior al real y te reclamará la diferencia.

¿Cómo puedo saber el valor de referencia catastral de una vivienda?

Puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro, con el número de referencia catastral o la dirección exacta del inmueble.

¿Puedo recurrir si Hacienda me reclama más impuestos?

Sí. Puedes presentar una tasación pericial contradictoria y aportar pruebas que justifiquen que el precio real fue inferior al valor de referencia.

¿Qué consecuencias tiene para el vendedor?

El vendedor puede enfrentarse a sanciones por fraude fiscal y deberá tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial real, no por el valor que figure en la escritura.