Cómo calcular los gastos de compra de una vivienda (nueva o de segunda mano)
Comprar una vivienda no solo implica pagar el precio acordado con el vendedor. A esa cantidad hay que añadir una serie de gastos e impuestos asociados a la compraventa que pueden suponer entre un 10 % y un 15 % adicional sobre el valor del inmueble. Por eso, calcularlos correctamente antes de iniciar el proceso es esencial para evitar sorpresas y planificar bien el presupuesto.
Estos gastos varían según el tipo de vivienda (nueva o de segunda mano), la comunidad autónoma y si la compra se realiza con o sin hipoteca. Conocerlos te ayudará a tener una visión real del coste total de la operación y a negociar mejor las condiciones de financiación.
Por qué es importante calcular los gastos de compra de una vivienda
Muchos compradores centran su atención en el precio de la casa y en la cuota mensual de la hipoteca, pero olvidan incluir los gastos iniciales. Estos pagos se hacen normalmente al inicio de la operación y deben cubrirse con ahorros propios, ya que el banco no suele financiarlos.
Calcular los gastos de compra con antelación te permite:
- Conocer el presupuesto real necesario para adquirir la vivienda.
- Evitar imprevistos en el momento de la firma.
- Comparar mejor las ofertas hipotecarias y ver cuál se ajusta más a tu situación.
- Preparar el ahorro necesario para la entrada y los gastos adicionales.
Un cálculo preciso es especialmente importante si vas a comprar tu primera vivienda o si planeas financiar una parte importante mediante hipoteca.
Qué tipos de gastos hay al comprar una vivienda
Los gastos de una compraventa se dividen en dos grandes grupos: impuestos y gastos asociados a la operación (notaría, registro, gestoría, tasación, etc.). Vamos a verlos en detalle.
1. Impuestos asociados a la compra
Los impuestos dependen del tipo de vivienda que compres:
- Vivienda nueva: se paga el IVA (10 % sobre el precio de venta) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía según la comunidad autónoma entre el 0,5 % y el 1,5 %.
- Vivienda de segunda mano: se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), también variable por comunidad, normalmente entre el 6 % y el 10 % del precio escriturado.
En ambos casos, los impuestos son el gasto más elevado de toda la operación. Por ejemplo, comprar una vivienda de segunda mano de 200.000 € en una comunidad donde el ITP es del 7 % supondría pagar 14.000 € solo en impuestos.
2. Gastos notariales y registrales
La compraventa debe formalizarse ante notario y posteriormente inscribirse en el Registro de la Propiedad. Estos gastos están regulados por ley y dependen del precio del inmueble, pero suelen oscilar entre:
- Notaría: entre 600 € y 900 € para una compraventa media.
- Registro de la Propiedad: entre 400 € y 600 € aproximadamente.
En el caso de las hipotecas, el banco suele asumir estos costes relacionados con la escritura del préstamo, aunque el comprador sigue pagando los de la escritura de compraventa.
3. Gastos de gestoría
La gestoría se encarga de tramitar los documentos tras la firma (impuestos, registro, liquidaciones, etc.). Aunque su coste varía según la entidad, suele situarse entre 300 € y 500 €. Si la gestoría interviene por cuenta del banco en la hipoteca, su coste lo asume la entidad, no el cliente.
4. Gastos de tasación
Si vas a financiar la compra con hipoteca, el banco te pedirá una tasación oficial para determinar el valor real del inmueble. Este trámite debe hacerlo una sociedad homologada y su coste suele oscilar entre 250 € y 500 €, según el tipo de vivienda y su ubicación.
Diferencias entre vivienda nueva y de segunda mano
Los gastos de compra cambian considerablemente según se trate de una vivienda nueva o usada. En resumen:
| Tipo de vivienda | Impuestos | Otros gastos |
|---|---|---|
| Nueva | IVA (10 %) + AJD (0,5–1,5 %) | Notaría, registro, gestoría, tasación (si hay hipoteca) |
| Segunda mano | ITP (6–10 %) | Notaría, registro, gestoría, tasación (si hay hipoteca) |
Como regla general, la vivienda de segunda mano suele implicar menos impuestos que la nueva, aunque los gastos de formalización son similares.
Cómo estimar los gastos totales de compra
Para hacer un cálculo rápido, puedes aplicar una estimación general:
- Vivienda nueva: entre el 12 % y el 13 % del precio de compra.
- Vivienda de segunda mano: entre el 8 % y el 10 % del precio de compra.
Por ejemplo, si compras una vivienda de segunda mano de 180.000 €, deberías reservar al menos 18.000 € adicionales para cubrir impuestos y gastos asociados.
En HipotecaNow te ayudamos a calcular todos los gastos de compra de tu vivienda y a conocer el importe real que necesitas para comprar con seguridad.
Cómo calcular paso a paso los gastos de la compraventa
Para conocer el coste real de la operación, lo ideal es hacer un cálculo detallado de todos los conceptos. Aunque existen simuladores online, puedes estimarlos tú mismo siguiendo estos pasos:
- Determina el tipo de vivienda: nueva o de segunda mano. Esto definirá qué impuestos se aplican (IVA y AJD o ITP).
- Aplica el porcentaje correspondiente: multiplica el precio de la vivienda por el tipo impositivo de tu comunidad autónoma.
- Añade los gastos fijos: notaría, registro, gestoría y tasación. Puedes estimar entre 1.500 € y 2.000 € en total.
- Incluye los gastos adicionales si hay hipoteca: comisión de apertura, tasación y otros costes financieros.
- Suma todos los conceptos: obtendrás el importe total aproximado de lo que necesitarás para completar la compra.
Por ejemplo, para una vivienda de segunda mano de 200.000 € en una comunidad donde el ITP es del 7 %, los cálculos serían los siguientes:
- ITP: 14.000 €
- Notaría + registro + gestoría: 1.500 €
- Tasación: 300 €
- Total estimado: 15.800 € (7,9 % del precio de compra)
Estos cálculos son orientativos, pero te ayudarán a planificar tu presupuesto con mayor precisión.
Simuladores y calculadoras de gastos de compra
Hoy en día existen múltiples herramientas online que permiten simular los gastos de compra de una vivienda según el precio, el tipo de inmueble y la comunidad autónoma. Estas calculadoras te ofrecen una estimación rápida, aunque siempre conviene contrastarla con un asesor especializado, ya que cada caso puede variar ligeramente.
Los simuladores suelen incluir los impuestos, los gastos notariales y registrales, e incluso los costes de hipoteca si los introduces en el formulario. Aun así, los resultados son aproximados: los importes finales pueden diferir según el valor declarado, la tasación o las condiciones particulares del préstamo.
En HipotecaNow te ayudamos a calcular de forma personalizada los gastos de tu compraventa y a comparar hipotecas que se ajusten realmente a tu presupuesto y a tus necesidades.
Consejos para ahorrar en los gastos de compra
Aunque los impuestos son fijos y no se pueden modificar, hay ciertos aspectos en los que sí puedes optimizar tus gastos:
- Negocia con el banco: algunas entidades asumen parte de los gastos de tasación o gestión si contratas la hipoteca con ellas.
- Evita intermediarios innecesarios: si compras directamente a un particular o a un promotor, reducirás comisiones.
- Revisa las escrituras con antelación: así podrás evitar errores que puedan generar gastos adicionales de subsanación.
- Compara los tipos impositivos por comunidades: si tienes opción de elegir residencia fiscal, las diferencias pueden ser significativas.
Además, contar con la ayuda de un asesor hipotecario te permitirá tener una visión más realista del coste total de la operación y evitar sorpresas durante el proceso.
Otros gastos a tener en cuenta tras la compra
Una vez formalizada la compra, hay gastos recurrentes que conviene no olvidar en el presupuesto general:
- Seguro de hogar: obligatorio si hay hipoteca y recomendable en cualquier caso.
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): tributo anual que depende del valor catastral y del municipio.
- Comunidad de propietarios: si la vivienda forma parte de un edificio o urbanización.
- Suministros y mantenimiento: alta o cambio de contratos de luz, agua, gas, y posibles reformas o mejoras iniciales.
Estos gastos no forman parte directa de la compraventa, pero afectan al coste total de la vivienda a medio y largo plazo. Tenerlos presentes te ayudará a calcular tu capacidad financiera real y evitar imprevistos después de la firma.
Conclusión: planificar los gastos es clave para comprar con seguridad
Calcular correctamente los gastos de compra de una vivienda es fundamental para tomar decisiones informadas y evitar tensiones financieras. Saber qué impuestos y costes fijos tendrás que afrontar te permitirá preparar el ahorro necesario y negociar con más confianza tu hipoteca.
Con una planificación adecuada, podrás comprar tu vivienda con seguridad y sin sobresaltos económicos.
En HipotecaNow te ayudamos a conocer todos los gastos reales de tu compraventa y a encontrar la mejor financiación adaptada a tu perfil y a tu vivienda.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de compra de una vivienda
¿Qué porcentaje de gastos debo calcular al comprar una vivienda?
Depende del tipo de inmueble. En general, entre el 8 % y el 10 % del precio para una vivienda de segunda mano, y entre el 12 % y el 13 % para una vivienda nueva.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda?
En vivienda nueva se paga el IVA (10 %) y el AJD. En vivienda usada, el ITP, que varía según la comunidad autónoma entre el 6 % y el 10 %.
¿Quién paga los gastos de notaría y registro?
El comprador paga los gastos de la escritura de compraventa y su inscripción en el registro. Si hay hipoteca, los gastos de la escritura del préstamo los asume el banco.
¿Cómo puedo calcular los gastos de compra de mi vivienda?
Puedes usar un simulador de gastos de compraventa o hacer el cálculo manual sumando impuestos, notaría, registro, tasación y gestoría. Un asesor hipotecario puede ayudarte a obtener una estimación exacta.
¿Los gastos de hipoteca se suman a los de compraventa?
Son conceptos distintos, aunque ambos se pagan al inicio. Los de compraventa dependen del tipo de vivienda, y los de hipoteca están regulados por la ley hipotecaria vigente.