Comprar un piso con hipoteca: pasos, ahorro y gastos
Comprar un piso con hipoteca implica coordinar dos operaciones al mismo tiempo: la compraventa de la vivienda y la financiación bancaria. El objetivo es que ambas lleguen a la firma sin problemas de plazos, tasación, ahorro o aprobación de riesgos.
El error más habitual es empezar por la vivienda y dejar la hipoteca para el final. Lo recomendable es saber antes qué presupuesto puedes asumir, cuánto ahorro tienes y qué porcentaje de financiación necesitas.
Cómo comprar un piso con hipoteca paso a paso
El proceso suele dividirse en estas fases:
- Calcular presupuesto y financiación.
- Buscar una vivienda que encaje.
- Realizar un estudio hipotecario previo.
- Negociar y firmar arras con prudencia.
- Presentar la operación al banco.
- Realizar la tasación.
- Obtener la aprobación definitiva.
- Recibir FEIN y documentación precontractual.
- Realizar el acta previa en notaría.
- Firmar compraventa e hipoteca.
1. Calcula cuánto puedes pagar antes de buscar piso
Antes de visitar viviendas conviene estimar cuánto puedes asumir realmente.
Hay tres variables clave:
- ingresos netos;
- deudas actuales;
- ahorros disponibles.
Como referencia orientativa, muchas entidades intentan mantener el conjunto de cuotas aproximadamente en torno al 30–35 % de los ingresos netos, aunque no existe un límite universal para todos los bancos.
Ejemplo
Ingresos netos: 3.000 €
Préstamo coche: 150 €
Margen aproximado al 35 %:
3.000 × 35 % = 1.050 €
Restando el préstamo:
1.050 − 150 = 900 €
Ese importe sería una referencia aproximada para la futura cuota, no una aprobación bancaria.
Para calcularlo con más precisión puedes utilizar nuestro análisis de qué hipoteca te puedes permitir.
2. Calcula cuánto ahorro necesitas
Una financiación alrededor del 80 % del precio o valor considerado por la entidad es habitual en el mercado, pero no significa que todas las hipotecas se limiten a ese porcentaje.
Existen operaciones al 90 %, 95 % o incluso 100 % en determinados perfiles.
Por eso, el ahorro necesario depende de:
- precio de compra;
- porcentaje financiado;
- impuestos;
- gastos de compraventa;
- tasación;
- otros costes de la operación.
Ejemplo con un piso de 250.000 €
| Financiación | Hipoteca | Aportación al precio |
|---|---|---|
| 80 % | 200.000 € | 50.000 € |
| 90 % | 225.000 € | 25.000 € |
| 100 % | 250.000 € | 0 € sobre el precio |
A esos importes hay que añadir los impuestos y gastos de compra que correspondan.
3. ¿Conviene pedir la hipoteca antes de encontrar piso?
Conviene realizar al menos un estudio de viabilidad antes de comprometerse con una vivienda.
No necesitas necesariamente tener el piso elegido para analizar:
- cuánto puedes pedir;
- qué cuota puedes asumir;
- qué porcentaje de financiación puedes necesitar;
- qué bancos pueden encajar con tu perfil.
La aprobación definitiva llegará cuando exista una vivienda concreta y pueda analizarse también la garantía.
4. Busca una vivienda que encaje con tu presupuesto real
El presupuesto máximo no debe calcularse únicamente con el precio del inmueble.
Tienes que reservar dinero para:
- impuestos;
- tasación;
- gastos de compraventa;
- posibles reformas;
- mobiliario;
- colchón de liquidez.
Comprar al límite absoluto de tu capacidad puede dejarte sin margen para cualquier imprevisto posterior.
5. Qué revisar antes de firmar arras
Este es uno de los momentos más delicados de una compra con hipoteca.
Antes de entregar una señal conviene comprobar:
- que tienes una viabilidad hipotecaria razonable;
- cuánto porcentaje necesitas;
- qué plazo necesitas para firmar;
- situación registral del inmueble;
- importe de las arras;
- consecuencias si la financiación no se obtiene.
La denegación de una hipoteca no implica automáticamente que recuperes las arras. Dependerá de lo pactado en el contrato.
Por eso, si la compra depende totalmente de obtener financiación, conviene valorar una cláusula que regule expresamente esa circunstancia.
¿Cuánto se suele entregar de arras?
No existe un porcentaje legal único.
El 10 % es una cifra frecuente en el mercado, pero comprador y vendedor pueden pactar otra cantidad.
Lo relevante es entender qué tipo de arras se están firmando y qué consecuencias produce el incumplimiento.
6. Solicita la hipoteca
Una vez identificada la vivienda, el banco necesitará estudiar:
- ingresos;
- deudas;
- estabilidad laboral;
- ahorro;
- precio de compra;
- porcentaje solicitado;
- características de la vivienda.
No todas las entidades aplican los mismos criterios.
Por eso una operación rechazada por un banco puede resultar viable en otro, especialmente cuando el problema está relacionado con porcentaje, tipo de contrato o política interna.
7. Qué documentación te pedirá el banco
La documentación depende de tu situación, pero puede incluir:
- DNI o NIE;
- nóminas;
- contrato de trabajo;
- vida laboral;
- declaración del IRPF;
- extractos bancarios;
- información de préstamos existentes;
- documentación de otros ingresos;
- contrato de arras o compraventa;
- información registral de la vivienda.
Los autónomos, no residentes y otros perfiles pueden necesitar documentación adicional.
8. Tasación de la vivienda
La tasación permite establecer el valor de la vivienda que servirá como garantía hipotecaria.
Es importante porque el importe financiado puede depender de la relación entre:
- precio de compra;
- valor de tasación;
- porcentaje máximo aceptado por el banco.
Una tasación alta no garantiza que el banco preste más dinero: la entidad debe analizar también tu solvencia.
¿Qué pasa si la tasación sale por debajo del precio?
Puede reducir el importe máximo que la entidad esté dispuesta a prestar.
Ejemplo
- Precio de compra: 250.000 €.
- Tasación: 220.000 €.
- Hipoteca necesaria: 200.000 €.
La operación tendrá que encajar con los límites que aplique el banco respecto al precio, tasación y porcentaje financiado.
Si no encaja, puede ser necesario:
- aportar más ahorro;
- negociar el precio;
- buscar otra entidad;
- replantear la financiación.
9. Aprobación de riesgos
La operación no debe considerarse definitivamente aprobada hasta que el banco haya completado su análisis.
Una aprobación inicial o preestudio no equivale necesariamente a una concesión definitiva.
Hasta ese momento pueden aparecer problemas relacionados con:
- solvencia;
- tasación;
- documentación;
- inmueble;
- política interna de la entidad.
10. Recibir la FEIN y la documentación precontractual
Cuando la operación está aprobada y se formalizan las condiciones, la entidad debe entregar la documentación precontractual correspondiente.
Entre ella destaca la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), que recoge las condiciones personalizadas del préstamo.
También se entrega la FiAE y demás documentación prevista legalmente.
¿Cuántos días tienen que pasar antes de firmar?
La Ley 5/2019 establece que la documentación precontractual debe entregarse con una antelación mínima de 10 días naturales respecto a la firma del contrato hipotecario, sin perjuicio de los plazos superiores establecidos en determinados territorios.
Durante ese periodo se realiza también la fase previa en notaría.
11. Acta previa en notaría
Antes de firmar la hipoteca, el prestatario debe comparecer ante el notario para recibir asesoramiento sobre la documentación y las condiciones del préstamo.
El notario comprueba además que se ha entregado correctamente la documentación precontractual y realiza el acta prevista legalmente.
12. Firma de la compraventa y de la hipoteca
En una compra financiada suelen formalizarse:
- la compraventa entre comprador y vendedor;
- la hipoteca entre comprador y entidad financiera.
Normalmente se coordinan para el mismo día porque el dinero del préstamo se utiliza para pagar parte del precio de compra.
¿Quién elige el notario?
El consumidor tiene derecho a elegir libremente el notario en los términos establecidos legalmente.
No es obligatorio acudir al notario propuesto por la inmobiliaria o el banco.
Qué gastos tienes al comprar un piso con hipoteca
Conviene separar dos grupos.
Gastos de compraventa
El comprador deberá afrontar, según corresponda:
- ITP en vivienda usada;
- IVA en vivienda nueva;
- AJD de la compraventa cuando proceda;
- notaría de compraventa;
- registro de la compraventa;
- otros costes propios de la operación.
Gastos de la hipoteca
En los préstamos sujetos a la Ley 5/2019, el prestatario paga normalmente la tasación, mientras que el banco asume notaría de la escritura de préstamo, registro, gestoría y los impuestos correspondientes a la formalización hipotecaria.
Por eso no debe utilizarse un porcentaje fijo del 10 %, 12 % o 13 % para todas las compras: el coste real depende de la comunidad autónoma, vivienda nueva o usada, precio y situación del comprador.
¿Cuánto dinero necesitas para comprar un piso de 200.000 €?
Dependerá fundamentalmente del porcentaje de financiación.
| Financiación | Hipoteca | Aportación al precio |
|---|---|---|
| 80 % | 160.000 € | 40.000 € |
| 90 % | 180.000 € | 20.000 € |
| 100 % | 200.000 € | 0 € sobre el precio |
A esta aportación debes sumar los impuestos y gastos que correspondan.
Comprar un piso con hipoteca sin tener el 20 % ahorrado
Puede ser posible.
El 20 % no es una obligación legal: procede de la referencia habitual de financiación alrededor del 80 %.
Existen operaciones al 90 % y al 100 % para determinados perfiles.
La viabilidad dependerá de ingresos, edad, estabilidad, deudas, vivienda y criterios de la entidad.
Comprar un piso teniendo otra hipoteca
También puede ser posible.
El banco tendrá en cuenta:
- cuota de la primera hipoteca;
- capital pendiente;
- ingresos;
- deudas;
- uso de ambas viviendas;
- financiación necesaria.
La segunda compra puede estructurarse de distintas formas dependiendo de si vas a mantener o vender la vivienda anterior.
Vender un piso con hipoteca para comprar otro
Este escenario requiere coordinar la cancelación de la deuda antigua y la financiación de la nueva vivienda.
Puede realizarse:
- vendiendo primero y comprando después;
- coordinando ambas firmas;
- utilizando financiación puente en determinadas operaciones;
- manteniendo temporalmente ambos inmuebles si la solvencia lo permite.
No existe una única estructura válida para todos los casos.
Comprar un piso con hipoteca pendiente del vendedor
Que la vivienda tenga una hipoteca del vendedor no impide necesariamente comprarla.
Lo habitual es que en la compraventa se coordine:
- cancelación económica de la deuda;
- cancelación registral;
- o, en determinados casos, una subrogación del comprador en el préstamo existente.
Antes de firmar hay que conocer exactamente:
- capital pendiente;
- condiciones de la hipoteca;
- situación registral;
- cómo se cancelará o asumirá la deuda.
¿Qué es comprar un piso con hipoteca subrogada?
En determinadas compraventas el comprador puede estudiar la posibilidad de subrogarse como deudor en la hipoteca existente del vendedor.
No ocurre automáticamente.
La entidad debe aceptar al nuevo deudor y analizar su solvencia.
Además, hay que comparar las condiciones de ese préstamo con las de solicitar una hipoteca nueva.
¿Qué pasa si el banco no concede la hipoteca?
La consecuencia depende especialmente de si ya has firmado arras.
Si existe un contrato de arras sin una protección específica relacionada con financiación, una denegación bancaria no provoca automáticamente la devolución de la cantidad entregada.
Por eso conviene estudiar la viabilidad hipotecaria antes de comprometer una cantidad elevada.
¿Cuánto tarda comprar un piso con hipoteca?
No existe un plazo estándar.
Depende de:
- documentación;
- banco;
- tasación;
- situación del inmueble;
- riesgos;
- notaría;
- plazos pactados con el vendedor.
Si quieres profundizar en esta cuestión, puedes consultar nuestra guía sobre cuánto tarda un banco en conceder una hipoteca.
Errores habituales al comprar un piso con hipoteca
- Firmar arras sin conocer tu capacidad financiera.
- Calcular el presupuesto sin incluir impuestos y gastos.
- Solicitar financiación demasiado tarde.
- Confiar en una preaprobación como si fuese definitiva.
- Pedir un nuevo préstamo durante la tramitación.
- No revisar la situación registral del inmueble.
- Comparar únicamente el TIN y no el coste total de las ofertas.
Cómo puede ayudarte HipotecaNow al comprar un piso
En HipotecaNow podemos estudiar la financiación antes o después de que encuentres la vivienda.
Analizamos:
- ingresos;
- deudas;
- ahorro;
- precio de compra;
- porcentaje necesario;
- edad;
- tipo de contrato;
- características de la operación;
- entidades compatibles con el perfil.
Así puedes conocer cuánto tiene sentido pagar por una vivienda y qué opciones de financiación existen antes de comprometerte con la compra.
Preguntas frecuentes sobre comprar un piso con hipoteca
¿Cómo comprar un piso con hipoteca?
Primero calcula tu presupuesto y financiación, estudia tu viabilidad, busca una vivienda compatible, revisa las arras, solicita la hipoteca, realiza la tasación y completa la fase bancaria y notarial antes de firmar la compraventa.
¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar un piso con hipoteca?
Depende del porcentaje que financie el banco y de los impuestos y gastos de la compraventa. Con una financiación del 80 % debes aportar el 20 % restante del precio más los costes de compra; con financiación superior, la aportación puede ser menor.
¿Necesito tener el 20 % ahorrado?
No necesariamente. Existen operaciones por encima del 80 % cuando el perfil y la entidad lo permiten.
¿Puedo comprar un piso si ya tengo otra hipoteca?
Sí puede ser posible si tus ingresos permiten asumir ambas operaciones o si la compra se coordina con la venta de la vivienda anterior.
¿Puedo comprar un piso que todavía tiene hipoteca?
Sí. La hipoteca del vendedor puede cancelarse en la compraventa o, en determinados casos, puede estudiarse una subrogación si el banco acepta al comprador.
¿Qué ocurre si la tasación sale por debajo del precio?
Puede reducir la financiación máxima disponible y obligarte a aportar más ahorro, negociar el precio o buscar una estructura diferente.
¿Cuándo debo solicitar la hipoteca?
Conviene realizar un estudio de viabilidad antes de firmar arras y completar la solicitud cuando exista una vivienda concreta.
¿Cuánto tarda comprar un piso con hipoteca?
No existe un plazo único. Depende de documentación, banco, tasación, riesgos, inmueble y coordinación notarial.
¿Puedo firmar compraventa e hipoteca el mismo día?
Sí. Es habitual coordinar ambas firmas para que el préstamo financie el pago del precio de compra.
¿Qué pasa si firmo arras y después no me conceden la hipoteca?
Dependerá de lo pactado en el contrato. La denegación bancaria no implica automáticamente que recuperes las cantidades entregadas.
Conclusión: la hipoteca debería estudiarse antes de comprometer la compra
Comprar un piso con hipoteca resulta mucho más sencillo cuando financiación y compraventa se planifican conjuntamente desde el principio.
Antes de firmar arras deberías saber cuánto puedes pagar, qué porcentaje necesitas, cuánto ahorro debes conservar y si tu perfil tiene opciones razonables de financiación.
Después habrá que coordinar banco, tasación, documentación, FEIN, notaría y compraventa.
En HipotecaNow podemos estudiar tu operación antes de que te comprometas con una vivienda y ayudarte a buscar financiación cuando ya hayas encontrado el inmueble.