Hipotecas para local comercial: cómo funcionan y qué bancos las ofrecen

Comprar un local comercial es una decisión importante para cualquier autónomo, emprendedor o inversor. Si necesitas financiación, existen hipotecas para locales comerciales que permiten adquirir estos inmuebles con condiciones específicas. En este artículo te explicamos cómo funcionan, qué requisitos piden los bancos y qué debes tener en cuenta antes de firmar.

Qué es una hipoteca para local comercial

Una hipoteca para local comercial es un préstamo destinado a financiar la compra de un inmueble con uso no residencial, como tiendas, oficinas, despachos o naves. Aunque su funcionamiento es similar al de una hipoteca para vivienda, tiene condiciones más exigentes en cuanto a intereses, plazos y porcentaje de financiación.

El motivo es sencillo: los locales comerciales se consideran activos de mayor riesgo para el banco. Su valor depende del mercado y de la actividad económica, por lo que la entidad analiza con más detalle la viabilidad del proyecto y la capacidad de pago del solicitante.

Este tipo de hipoteca puede solicitarse tanto a título personal (autónomos, profesionales o particulares que compran un local como inversión) como a través de una sociedad.

Diferencias entre una hipoteca para local y una hipoteca para vivienda

Aunque comparten el mismo objetivo —financiar la compra de un inmueble—, las hipotecas para locales comerciales presentan diferencias importantes respecto a las de vivienda:

• Porcentaje de financiación: las hipotecas de vivienda suelen cubrir hasta el 80% del valor de tasación, mientras que en un local comercial lo habitual es entre el 50% y el 70%.
• Plazo máximo: las hipotecas para vivienda alcanzan hasta 30 años, pero en un local se reducen a 15 o 20 años como máximo.
• Tipo de interés: suelen ser algo más altos, ya que el riesgo para el banco es mayor.
• Finalidad del inmueble: las hipotecas de vivienda se destinan a residencia habitual, mientras que en las de local se financian proyectos profesionales, comerciales o de inversión.

Estas diferencias hacen que la hipoteca para local requiera una planificación más detallada y una estrategia financiera clara antes de solicitarla.

Requisitos para obtener una hipoteca para local comercial

Los bancos analizan varios factores antes de aprobar una hipoteca de este tipo. Los principales requisitos son:

• Perfil solvente: se evalúan los ingresos, el historial crediticio y la estabilidad del negocio o empleo del solicitante.
• Aportación inicial: el comprador debe contar con un ahorro mínimo del 30% o 40% del valor del local.
• Tasación del inmueble: el banco solicita una tasación independiente para determinar el valor real del local y el importe financiable.
• Viabilidad del negocio: si se trata de un local para actividad económica, se debe presentar un plan de negocio o previsión de ingresos.
• Garantías adicionales: en algunos casos, la entidad puede solicitar un aval personal o hipotecario adicional.

Si el solicitante es autónomo o empresa, el banco puede requerir documentación adicional, como declaraciones trimestrales de IVA, cuentas anuales o certificados de estar al corriente con Hacienda y la Seguridad Social.

Tipos de hipoteca para comprar un local

Existen diferentes modalidades de hipotecas para locales comerciales, según las necesidades del comprador y las condiciones del mercado:

• Hipoteca para uso propio: destinada a quienes quieren abrir su negocio en el local (por ejemplo, un comercio, una clínica o una oficina).
• Hipoteca para inversión: pensada para quienes compran un local con el fin de alquilarlo y obtener rentabilidad.
• Hipoteca con garantía mixta: en algunos casos, se utiliza una vivienda como garantía para financiar el local, lo que permite acceder a mejores condiciones.

La elección dependerá del uso que se le vaya a dar al inmueble y del nivel de riesgo que el banco esté dispuesto a asumir. Es importante comparar distintas opciones y no quedarse solo con la primera oferta.

Cuánto se puede financiar con una hipoteca para local comercial

La cantidad que financia el banco depende del perfil del cliente y del valor de tasación. En general, las entidades conceden entre el 50% y el 70% del precio del local. Por ejemplo, para un inmueble de 200.000 euros, el comprador necesitará aportar entre 60.000 y 100.000 euros de entrada.

Al tratarse de operaciones más exigentes, los bancos valoran positivamente que el solicitante disponga de avales, ahorros o ingresos estables. También puede mejorar la oferta demostrar experiencia profesional o una trayectoria empresarial sólida.

Ventajas y desventajas de hipotecar un local

Las hipotecas para locales comerciales tienen ventajas claras, pero también algunos inconvenientes que conviene conocer:

• Ventajas: permiten financiar la compra de un activo inmobiliario sin descapitalizarse, facilitan el crecimiento empresarial y aportan estabilidad patrimonial.
• Desventajas: requieren mayor aportación inicial, conllevan intereses más altos y un proceso de estudio más exhaustivo.

Por eso, antes de solicitarla, conviene comparar ofertas y estudiar si la inversión es realmente rentable. En HipotecaNow analizamos tu perfil y te ayudamos a encontrar la mejor financiación para tu proyecto profesional o inversión inmobiliaria.

Documentación necesaria para solicitar una hipoteca de local

Al igual que en las hipotecas de vivienda, el banco solicitará una serie de documentos para analizar la viabilidad de la operación. La documentación básica suele incluir:

• DNI o NIE del solicitante y, en su caso, escritura de constitución si se trata de una empresa.
• Declaraciones de la renta de los últimos ejercicios.
• Nóminas o justificantes de ingresos (autónomos y sociedades deben aportar modelos trimestrales de IVA o IRPF).
• Certificados de estar al corriente con Hacienda y la Seguridad Social.
• Tasación del inmueble emitida por una empresa homologada.
• Plan de negocio o memoria de actividad (solo si el local se destinará a una actividad económica).

Una documentación completa y ordenada acelera la aprobación de la hipoteca y mejora la percepción de solvencia del cliente. En HipotecaNow podemos ayudarte a preparar el expediente y negociar las mejores condiciones con los bancos.

Cómo solicitar una hipoteca para comprar un local

El proceso de solicitud es similar al de una hipoteca convencional, aunque el análisis del riesgo es más exhaustivo. Estos son los pasos habituales:

1. 1. Solicitud inicial: se presenta la documentación básica y la finalidad del préstamo (compra de local propio, inversión o alquiler).
2. 2. Estudio de solvencia: el banco analiza la capacidad de pago del solicitante, los ingresos y el historial crediticio.
3. 3. Tasación del local: sirve de base para determinar el importe máximo a financiar.
4. 4. Aprobación y oferta: si el perfil es adecuado, la entidad emite una oferta vinculante con las condiciones del préstamo (tipo, plazo y porcentaje de financiación).
5. 5. Firma ante notario: una vez aceptada la oferta, se formaliza la hipoteca y se inscribe en el Registro de la Propiedad.

El plazo de tramitación suele ser de entre dos y cuatro semanas, aunque puede alargarse si se requieren garantías adicionales o si el local pertenece a una sociedad.

Qué bancos ofrecen hipotecas para locales comerciales

No todos los bancos ofrecen productos específicos para locales, pero varias entidades incluyen esta modalidad dentro de sus líneas de financiación para empresas o autónomos. Gracias a nuestro acuerdos bancarios, podremos solicitar tu hipoteca en cualquiera de las entidades donde haya posibilidad de aprobación hipotecaria para tu operación.

Las condiciones varían según el tipo de cliente, el uso del inmueble y la vinculación con la entidad. Por eso, comparar ofertas es fundamental antes de tomar una decisión.

Ventajas de financiar un local con hipoteca frente a préstamo empresarial

Una duda habitual es si conviene más una hipoteca para local o un préstamo empresarial. La principal diferencia está en el tipo de garantía: la hipoteca se asegura con el propio inmueble, mientras que el préstamo suele ser personal o con avales adicionales.

Las hipotecas ofrecen tipos de interés más bajos y plazos más largos, lo que permite cuotas más asequibles. Sin embargo, exigen una tramitación más compleja y conllevan gastos de notaría, registro y tasación.

Por el contrario, los préstamos empresariales tienen mayor flexibilidad y pueden cubrir también reformas o equipamiento, aunque con intereses más altos y plazos más cortos.

Preguntas frecuentes sobre hipotecas para locales comerciales

¿Puedo solicitar una hipoteca para un local si soy autónomo?

Sí, los autónomos pueden solicitarla tanto para su propio negocio como para invertir. El banco valorará la estabilidad de ingresos y la viabilidad del proyecto.

¿Cuánto dinero financian los bancos para locales?

Generalmente entre el 50% y el 70% del valor de tasación, dependiendo del perfil del cliente y de la garantía aportada.

¿Qué plazo máximo se ofrece en este tipo de hipotecas?

El plazo suele estar entre 10 y 20 años, aunque algunas entidades pueden ampliarlo si el solicitante ofrece avales sólidos.

¿Puedo usar mi vivienda como aval para financiar un local?

Sí, se puede incluir una vivienda como garantía adicional, lo que permite obtener mejores condiciones o financiar un porcentaje mayor del precio.

¿Qué gastos tiene una hipoteca para local?

Los mismos que una hipoteca de vivienda: tasación, notaría, registro y gestoría, aunque los tipos de interés suelen ser más altos.

Conclusión: una inversión que requiere planificación

Las hipotecas para locales comerciales son una herramienta útil para quienes desean invertir o establecer su negocio en propiedad. Ofrecen financiación a largo plazo y permiten conservar liquidez, pero exigen una evaluación rigurosa del proyecto y una aportación inicial significativa.

Antes de firmar, es esencial comparar condiciones, analizar la rentabilidad y valorar todas las alternativas. En HipotecaNow te ayudamos a estudiar tu caso y negociar con los bancos la mejor hipoteca para tu local, con total transparencia y sin complicaciones.