La compra de vivienda por extranjeros cae un 13 % en España, pero los precios siguen subiendo
Los compradores extranjeros adquirieron 62.327 viviendas en España durante el primer semestre de 2026, un 13 % menos que en el mismo periodo de 2025. Es el mayor descenso interanual registrado desde la primera mitad de 2020, según los datos publicados por el Consejo General del Notariado el 15 de octubre de 2026.
Sin embargo, la caída de las compraventas no ha venido acompañada de una reducción de los precios pagados. Al contrario: el precio medio de las viviendas adquiridas por extranjeros aumentó un 9,4 % interanual, hasta alcanzar los 2.644 euros por metro cuadrado.
El retroceso resulta especialmente significativo entre los compradores extranjeros no residentes, cuyas operaciones disminuyeron un 18 %.
Estos datos dibujan un mercado con menos transacciones internacionales, pero con precios todavía elevados. ¿Qué está ocurriendo y qué consecuencias puede tener para quienes quieren comprar una vivienda en España desde el extranjero?
La compraventa de viviendas por extranjeros registra su mayor caída desde 2020
Durante los seis primeros meses de 2026 se formalizaron 62.327 compraventas de vivienda libre por parte de extranjeros, frente a un volumen superior en el mismo periodo del año anterior.
La reducción interanual del 13 % representa el mayor descenso desde el primer semestre de 2020, cuando el mercado inmobiliario se vio afectado por las restricciones derivadas de la pandemia.
Además, el peso de los compradores extranjeros sobre el conjunto de operaciones realizadas en España continúa disminuyendo.
| Indicador | Primer semestre de 2026 |
|---|---|
| Compraventas realizadas por extranjeros | 62.327 |
| Variación interanual | −13,0 % |
| Peso sobre las compraventas nacionales | 18,3 % |
| Peso en el primer semestre de 2025 | 19,2 % |
| Peso en el primer semestre de 2024 | 20,3 % |
Fuente: Consejo General del Notariado, estadística de compraventa de vivienda libre por extranjeros correspondiente al primer semestre de 2026.
Por tanto, la participación extranjera en el mercado residencial español ha pasado del 20,3 % en el primer semestre de 2024 al 18,3 % en 2026.
Aunque las operaciones siguen representando una parte importante de la actividad inmobiliaria, la evolución muestra una moderación de su peso relativo.
Los extranjeros no residentes reducen sus compras un 18 %
La caída de las compraventas no ha sido igual entre todos los compradores extranjeros.
Los extranjeros residentes en España realizaron aproximadamente el 63,2 % de las operaciones del semestre, mientras que los no residentes concentraron el 36,8 % restante.
La diferencia es relevante porque ambos grupos pueden tener necesidades de vivienda y condiciones de financiación muy distintas.
| Tipo de comprador | Compraventas | Variación interanual |
|---|---|---|
| Extranjeros residentes | 39.387 | −9,7 % |
| Extranjeros no residentes | 22.940 | −18,0 % |
| Total | 62.327 | −13,0 % |
La reducción es más intensa entre los no residentes, que protagonizaron 22.940 operaciones. Según los datos difundidos, se trata de su volumen semestral más bajo en cinco años.
No debe confundirse la nacionalidad extranjera con la condición de no residente. Una persona extranjera puede vivir y tributar habitualmente en España, mientras que una persona de nacionalidad española puede residir en otro país.
Esta distinción es especialmente importante cuando se solicita financiación hipotecaria.
Los precios pagados por extranjeros suben un 9,4 % pese a la caída de operaciones
La evolución de los precios constituye la segunda gran conclusión de la estadística notarial.
Durante el primer semestre de 2026, los extranjeros pagaron una media de 2.644 €/m² por las viviendas adquiridas, un 9,4 % más que un año antes.
El precio medio de las operaciones realizadas por no residentes fue considerablemente superior al correspondiente a los residentes.
| Perfil de comprador | Precio medio pagado |
|---|---|
| Extranjeros no residentes | 3.493 €/m² |
| Extranjeros residentes | 2.102 €/m² |
| Conjunto de compradores extranjeros | 2.644 €/m² |
| Compradores nacionales | 1.971 €/m² |
Fuente: Consejo General del Notariado, primer semestre de 2026.
Los compradores extranjeros no residentes pagaron, de media, aproximadamente un 66 % más por metro cuadrado que los extranjeros residentes.
Sin embargo, esta diferencia no significa necesariamente que una misma vivienda cueste más por venderse a una persona no residente. Los compradores pueden estar adquiriendo inmuebles de distintas características, ubicaciones y segmentos de precio.
¿Por qué siguen subiendo los precios si se compran menos viviendas?
Una reducción del número de operaciones no implica automáticamente una caída de los precios.
Los datos notariales muestran el precio medio de las viviendas efectivamente adquiridas, no el precio de todas las viviendas disponibles en el mercado.
Por ejemplo, si disminuyen especialmente las operaciones de inmuebles económicos y se mantiene una mayor proporción de compras en zonas de precios elevados, el precio medio de las transacciones puede aumentar.
También pueden influir la oferta disponible, las características de los inmuebles y la composición territorial de las compraventas.
Por tanto, la estadística permite afirmar que los extranjeros han comprado menos viviendas y han pagado un precio medio superior, pero no identifica por sí sola las causas del descenso.
¿En qué comunidades autónomas cae más la compra de vivienda por extranjeros?
La caída de las operaciones se extiende a gran parte del territorio español, aunque con diferencias significativas entre comunidades autónomas.
Canarias, Madrid, Baleares y la Comunidad Valenciana figuran entre los mercados con retrocesos más destacados.
| Comunidad autónoma | Variación interanual de compraventas |
|---|---|
| Cantabria | −20,5 % |
| Canarias | −20,3 % |
| Comunidad de Madrid | −19,7 % |
| Baleares | −15,4 % |
| Comunidad Valenciana | −15,4 % |
| Andalucía | −12,7 % |
| Cataluña | −9,0 % |
Estas variaciones corresponden al conjunto de compradores extranjeros, tanto residentes como no residentes, en cada comunidad.
La estadística también recoge aumentos de operaciones en Castilla-La Mancha y Extremadura, lo que demuestra que la evolución del mercado internacional no es uniforme.
La Comunidad Valenciana concentra el 40,3 % de las compras de extranjeros no residentes
La Comunidad Valenciana mantiene una posición especialmente destacada dentro del mercado de vivienda adquirida por extranjeros no residentes.
Durante el primer semestre de 2026 se registraron 9.250 compraventas realizadas por extranjeros no residentes en esta comunidad, equivalentes al 40,3 % de las operaciones de ese grupo en toda España.
También se contabilizaron 8.196 compraventas por extranjeros residentes.
Este peso territorial resulta relevante para las inmobiliarias y los profesionales que trabajan con compradores internacionales, especialmente en municipios costeros.
Sin embargo, debe interpretarse correctamente: el 40,3 % se refiere al reparto nacional de las operaciones realizadas por extranjeros no residentes, no al porcentaje de todas las viviendas vendidas en la Comunidad Valenciana.
El descenso interanual del 15,4 % en las compraventas de extranjeros en esta comunidad tampoco significa que todos sus municipios hayan registrado una caída idéntica.
¿Qué nacionalidades compran más viviendas en España?
Por número de operaciones, los compradores marroquíes encabezaron las compraventas de extranjeros durante el primer semestre de 2026, seguidos de los británicos, italianos, rumanos y alemanes.
| Nacionalidad | Compraventas |
|---|---|
| Marruecos | 4.960 |
| Reino Unido | 4.541 |
| Italia | 4.109 |
| Rumanía | 3.974 |
| Alemania | 3.907 |
La distribución cambia cuando se analiza exclusivamente a los extranjeros no residentes. En ese grupo destacan los compradores de Países Bajos, Alemania, Reino Unido y Polonia.
Esta diferencia vuelve a poner de manifiesto que no existe un único perfil de comprador extranjero en España.
¿Qué significa esta caída para las hipotecas de no residentes?
La disminución de las compraventas internacionales puede afectar a la actividad de inmobiliarias, intermediarios y entidades financieras que trabajan con compradores residentes en el extranjero.
Pero existe una diferencia fundamental entre una estadística de compraventas y una estadística hipotecaria: los datos del Notariado no permiten determinar cuántas solicitudes de financiación fueron rechazadas ni cuántos compradores decidieron no solicitar una hipoteca.
Una persona no residente puede comprar una vivienda sin financiación, mientras que otra puede necesitar un préstamo hipotecario para completar la operación.
Por eso, el descenso del 18 % en las compraventas de no residentes no debe interpretarse automáticamente como una reducción equivalente de las hipotecas concedidas a ese colectivo.
¿Qué debe tener en cuenta un comprador que vive fuera de España?
La financiación de una vivienda en España cuando el comprador reside en otro país puede presentar particularidades relacionadas con la documentación, los ingresos, la residencia fiscal y la política de riesgos de cada entidad.
Los bancos suelen estudiar, entre otros aspectos:
- La estabilidad y procedencia de los ingresos.
- El país de residencia y la moneda en la que se perciben los ingresos.
- El nivel de endeudamiento y las obligaciones financieras existentes.
- El ahorro disponible para la entrada, los impuestos y los gastos.
- El valor de tasación y las características de la vivienda.
Además, el porcentaje de financiación disponible puede ser diferente del que se ofrece habitualmente a un comprador residente en España.
Si estás pensando en comprar desde otro país, puedes consultar nuestra guía de hipotecas para no residentes en España, donde explicamos cómo se estudian estas operaciones y qué documentación suele solicitarse.
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Solicitar estudio hipotecario¿La caída de compradores extranjeros hará bajar el precio de la vivienda?
Los datos publicados no permiten afirmar que el descenso de la demanda extranjera vaya a provocar una bajada generalizada de los precios inmobiliarios en España.
De hecho, durante el semestre analizado se produjo el movimiento contrario en las operaciones de compradores extranjeros: menos compraventas, pero un precio medio por metro cuadrado un 9,4 % superior.
El comportamiento futuro dependerá de factores como la oferta de viviendas, la demanda nacional, la actividad económica, las condiciones de financiación y las características de cada mercado local.
Además, las viviendas adquiridas por compradores internacionales no se distribuyen de forma uniforme por todo el territorio.
Por tanto, no sería correcto extrapolar la evolución de las compraventas de extranjeros a todos los municipios ni a todos los segmentos del mercado.
¿Qué consecuencias puede tener para las inmobiliarias que trabajan con compradores internacionales?
La estadística del primer semestre de 2026 ofrece una señal que merece atención para las inmobiliarias especializadas en compradores extranjeros, particularmente aquellas con una presencia importante en zonas costeras.
El retroceso de operaciones podría hacer más importante la cualificación previa de los interesados, especialmente cuando necesitan financiación bancaria.
Antes de comprometerse con una reserva o un contrato de arras, conviene conocer si el comprador dispone de los ahorros necesarios y si su situación financiera permite plantear una operación hipotecaria viable.
También es importante diferenciar entre clientes que buscan una segunda residencia, compradores que desean trasladar su residencia habitual a España e inversores inmobiliarios. Sus necesidades y posibilidades de financiación pueden ser diferentes.
La caída de compraventas, por sí sola, no demuestra que haya aumentado la proporción de operaciones frustradas por problemas hipotecarios. Para llegar a esa conclusión serían necesarios datos específicos sobre solicitudes, aprobaciones y operaciones finalmente formalizadas.
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Consultar una operaciónPreguntas frecuentes sobre la compra de vivienda por extranjeros en España
¿Cuántas viviendas compraron los extranjeros en España en 2026?
Durante el primer semestre de 2026, los compradores extranjeros realizaron 62.327 compraventas de vivienda libre en España, un 13 % menos que en el mismo periodo de 2025, según el Consejo General del Notariado.
¿Qué porcentaje de viviendas compran los extranjeros en España?
En el primer semestre de 2026, las compraventas realizadas por extranjeros representaron el 18,3 % del total nacional, frente al 19,2 % del mismo periodo de 2025.
¿Cuánto ha caído la compra de viviendas por extranjeros no residentes?
Las operaciones de extranjeros no residentes descendieron un 18 % interanual, hasta situarse en 22.940 compraventas durante los seis primeros meses de 2026.
¿Cuánto pagan los extranjeros por una vivienda en España?
El precio medio de las viviendas adquiridas por extranjeros alcanzó los 2.644 €/m² en el primer semestre de 2026. Los no residentes pagaron una media de 3.493 €/m², frente a los 2.102 €/m² de los extranjeros residentes.
¿Dónde compran más viviendas los extranjeros no residentes?
La Comunidad Valenciana concentró el 40,3 % de las operaciones realizadas por extranjeros no residentes en España durante el primer semestre de 2026, con 9.250 compraventas.
¿Puede un extranjero no residente conseguir una hipoteca en España?
Sí. Existen entidades que financian compras de vivienda a personas que residen fuera de España. Las condiciones dependen del perfil financiero, el país de residencia, la documentación y los criterios de cada banco.
Conclusión: menos compradores extranjeros, pero viviendas más caras
La estadística publicada por el Consejo General del Notariado muestra un cambio importante en el mercado residencial español durante el primer semestre de 2026.
Las compraventas realizadas por extranjeros disminuyeron un 13 %, hasta 62.327 operaciones, mientras que el precio medio pagado aumentó un 9,4 %, hasta 2.644 €/m².
El descenso es especialmente intenso entre los compradores no residentes, cuyas operaciones retrocedieron un 18 %.
La Comunidad Valenciana continúa concentrando una parte muy significativa de este mercado, aunque también registra una reducción de las compraventas de extranjeros.
Estos datos no permiten anticipar por sí solos una caída generalizada del precio de la vivienda ni identificar las dificultades de financiación como causa principal del retroceso.
Para los compradores internacionales, conocer las posibilidades hipotecarias antes de iniciar una operación sigue siendo una medida importante para planificar la adquisición y evitar compromisos económicos que no puedan completarse.
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