Venta de segunda vivienda y reinversión: ¿hay exención de IRPF?
Si vendes una segunda vivienda y reinviertes el dinero en comprar otra casa, esa reinversión no elimina automáticamente el IRPF de la ganancia obtenida.
La exención por reinversión está vinculada a la transmisión de una vivienda habitual. Por tanto, lo primero que hay que determinar no es qué vas a comprar después, sino qué consideración fiscal tenía la vivienda que has vendido.
Existe además un matiz muy importante: a efectos de esta exención, una vivienda puede seguir considerándose habitual si tuvo esa condición hasta cualquier día de los dos años anteriores a la venta.
¿Qué ocurre si vendo una segunda vivienda y reinvierto el dinero?
Si el inmueble vendido es realmente una segunda vivienda y no cumple los requisitos para ser considerado vivienda habitual, reinvertir el dinero en otra vivienda no permite aplicar por sí solo la exención por reinversión.
Esto ocurre aunque la nueva vivienda que compres vaya a convertirse en tu residencia habitual.
La exención depende de la vivienda transmitida y de que se cumplan las condiciones establecidas para la reinversión.
Cuándo sí puede aplicarse la exención por reinversión
La Agencia Tributaria permite dejar exenta total o parcialmente la ganancia patrimonial obtenida al transmitir una vivienda habitual cuando el importe obtenido se reinvierte en adquirir o rehabilitar otra vivienda habitual.
La reinversión puede realizarse:
- durante los dos años posteriores a la venta;
- o durante los dos años anteriores.
Además, si solo reinviertes una parte del importe obtenido, la exención puede ser proporcional.
¿Qué se considera vivienda habitual al vender?
A efectos de la exención por reinversión, Hacienda considera que estás transmitiendo tu vivienda habitual cuando:
- lo sea en el momento de venderla;
- o hubiera tenido esa consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión.
Este punto es especialmente importante cuando una antigua vivienda habitual se ha convertido posteriormente en segunda residencia.
Ejemplo
Imagina que:
- viviste habitualmente en una vivienda hasta junio de 2025;
- te mudaste a otra casa;
- vendes la anterior en abril de 2027.
Puede seguir entrando dentro del periodo de dos años previsto para la exención, siempre que se cumplan los demás requisitos.
En cambio, si llevase muchos años siendo exclusivamente segunda residencia, la situación sería diferente.
¿Y si vendo una segunda residencia para comprar mi nueva vivienda habitual?
Que la nueva vivienda vaya a convertirse en habitual no convierte automáticamente la anterior en vivienda habitual.
Por ejemplo:
- tienes un apartamento vacacional desde hace años;
- lo vendes por 200.000 €;
- utilizas los 200.000 € para comprar la casa donde vas a vivir.
La reinversión en la nueva residencia habitual no permite aplicar por sí sola la exención a la ganancia del apartamento.
Cómo tributa la venta de una segunda vivienda
La venta puede generar una ganancia o pérdida patrimonial.
De forma simplificada:
Valor de transmisión − valor de adquisición = ganancia o pérdida
Pero cada uno de esos valores puede incorporar varios conceptos.
Cómo calcular el valor de adquisición
El valor de adquisición puede incluir:
- precio pagado por la vivienda;
- impuestos y gastos inherentes a la adquisición;
- inversiones y mejoras realizadas.
Si la vivienda estuvo alquilada, habrá que tener también en cuenta las amortizaciones fiscalmente deducibles.
Cómo calcular el valor de transmisión
El valor de transmisión parte del importe obtenido por la venta y puede minorarse por determinados gastos y tributos inherentes a la transmisión que haya pagado el vendedor.
Ejemplo de venta de segunda vivienda
Supongamos:
- precio de compra: 120.000 €;
- gastos asociados a la compra: 5.000 €;
- precio de venta: 180.000 €;
- gastos inherentes a la venta: 6.000 €.
Valor de adquisición:
125.000 €
Valor de transmisión:
174.000 €
Ganancia patrimonial:
49.000 €
Si no existieran otras circunstancias que alterasen el cálculo, esa ganancia se integraría en la base del ahorro.
Qué tipos se aplican a la base del ahorro
| Tramo | Tipo total |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| 6.000 € – 50.000 € | 21 % |
| 50.000 € – 200.000 € | 23 % |
| 200.000 € – 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Estos tipos son progresivos: no se aplica el porcentaje más alto a toda la ganancia.
Ejemplo con una ganancia de 49.000 €
Los primeros 6.000 €:
6.000 × 19 % = 1.140 €
Los 43.000 € siguientes:
43.000 × 21 % = 9.030 €
Total:
10.170 €
Es una simulación aislada de esa ganancia; la cuota efectiva final dependerá del conjunto de rentas y circunstancias fiscales del contribuyente.
¿Qué ocurre si vendo con pérdidas?
Si el cálculo produce una pérdida patrimonial, no existe una ganancia sobre la que aplicar estos tipos.
Esa pérdida puede además tener efectos en la compensación con otras ganancias y rendimientos de la base del ahorro conforme a las reglas y límites fiscales aplicables.
Venta de segunda vivienda por mayores de 65 años
Existe una alternativa específica para contribuyentes mayores de 65 años.
Las ganancias derivadas de la transmisión de determinados elementos patrimoniales pueden quedar exentas si el importe obtenido se destina, dentro de los seis meses siguientes, a constituir una renta vitalicia asegurada.
El límite máximo acumulado que puede destinarse a esta finalidad es de 240.000 € por contribuyente.
Si se reinvierte únicamente parte del importe obtenido, la exención de la ganancia también será proporcional.
¿Un mayor de 65 años paga IRPF al vender una segunda vivienda?
La venta de una segunda vivienda no queda automáticamente exenta simplemente por tener más de 65 años.
La exención automática que existe para mayores de 65 años está relacionada con la transmisión de su vivienda habitual.
Para otros elementos patrimoniales puede ser aplicable, si se cumplen todos los requisitos, la reinversión en renta vitalicia.
¿Qué ocurre si la segunda vivienda estuvo alquilada?
Este escenario requiere especial atención.
Cuando un inmueble ha generado rendimientos del alquiler, las amortizaciones fiscalmente deducibles afectan al valor de adquisición utilizado para calcular la ganancia patrimonial.
Eso puede hacer que la ganancia fiscal sea superior a la diferencia simple entre precio de compra y precio de venta.
Ejemplo simplificado
Compraste por 150.000 € y posteriormente has aplicado amortizaciones fiscalmente deducibles durante los años en que estuvo alquilada.
Al venderla, esas amortizaciones deben tenerse en cuenta en el cálculo fiscal.
Por eso, para una vivienda alquilada no conviene calcular la ganancia únicamente mirando las escrituras de compra y venta.
Venta de una vivienda heredada
Cuando una vivienda se adquirió mediante herencia, el valor de adquisición se determina según las reglas aplicables a las transmisiones lucrativas.
En términos generales se parte del valor utilizado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, con los límites correspondientes, y pueden añadirse determinados gastos, tributos e inversiones o mejoras.
La reinversión posterior del dinero en otra vivienda no convierte automáticamente la ganancia en exenta.
Venta de una vivienda recibida por donación
La lógica es similar: el cálculo del valor de adquisición sigue las reglas específicas de las adquisiciones lucrativas.
Debe revisarse la documentación de la donación y los gastos e impuestos asociados antes de calcular la ganancia.
Viviendas compradas antes de 1994
En determinados inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 pueden entrar en juego los llamados coeficientes de abatimiento.
Su aplicación está sujeta a reglas y límites específicos, por lo que no conviene estimarlos mediante una regla rápida.
¿Hay que pagar plusvalía municipal?
La venta de un inmueble urbano puede quedar sujeta al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Es un impuesto municipal y es distinto del IRPF.
Por tanto, puedes encontrarte con dos cálculos separados:
- ganancia patrimonial en IRPF;
- plusvalía municipal.
La situación concreta depende del valor del terreno, periodo de generación y normativa aplicable.
¿Qué pasa si todavía tengo hipoteca en la vivienda que vendo?
Tener una hipoteca pendiente no impide vender la vivienda.
En la operación habrá que coordinar la cancelación de la deuda con la compraventa.
Además, cuando estamos ante una vivienda habitual y se analiza la exención por reinversión, existen reglas específicas para determinar el importe obtenido cuando queda principal hipotecario pendiente.
¿Puedo usar el dinero de la venta como entrada para otra vivienda?
Sí.
Desde el punto de vista financiero, es frecuente utilizar el importe neto obtenido en la venta como aportación para la siguiente compra.
Por ejemplo:
- vendes una segunda vivienda;
- cancelas, si existe, la deuda hipotecaria pendiente;
- reservas el importe necesario para impuestos;
- utilizas el capital restante como entrada de tu nueva vivienda.
Que puedas utilizar el dinero como entrada no significa que la ganancia obtenida en la venta quede fiscalmente exenta.
¿Puedo pedir una nueva hipoteca antes de vender la segunda vivienda?
Puede ser posible si tus ingresos permiten asumir la operación.
El banco tendrá en cuenta:
- hipotecas pendientes;
- otros préstamos;
- ingresos;
- ahorro;
- precio de la nueva vivienda;
- financiación necesaria;
- previsión de venta del inmueble anterior.
Si la compra y la venta van a producirse con poca diferencia temporal, conviene planificar conjuntamente ambas operaciones.
Ejemplo: vender una segunda vivienda para comprar otra
Supongamos:
- segunda vivienda vendida: 200.000 €;
- hipoteca pendiente: 30.000 €;
- ganancia fiscal calculada: 40.000 €;
- nueva vivienda: 300.000 €.
Puedes utilizar parte del dinero neto obtenido para financiar la nueva compra.
Pero si el inmueble vendido no tiene la consideración fiscal de vivienda habitual, destinar el dinero a la nueva vivienda no elimina por sí solo el IRPF correspondiente a la ganancia de 40.000 €.
Ese es el error conceptual que conviene evitar.
Errores frecuentes en la venta de segunda vivienda y reinversión
- Pensar que cualquier reinversión en vivienda evita el IRPF.
- No comprobar si la vivienda vendida fue habitual durante los dos años anteriores.
- Calcular la ganancia solo como precio de venta menos precio de compra.
- Olvidar las amortizaciones si estuvo alquilada.
- Confundir IRPF y plusvalía municipal.
- Gastar todo el importe de la venta sin reservar liquidez para impuestos.
- Planificar la nueva hipoteca sin tener en cuenta la deuda pendiente de la vivienda vendida.
Cómo planificar la nueva compra después de vender
Antes de comprometerte con otra vivienda conviene calcular:
- importe neto esperado de la venta;
- deuda pendiente;
- ganancia patrimonial estimada;
- impuestos y gastos;
- capital realmente disponible;
- precio de la nueva vivienda;
- hipoteca que necesitarás.
Así evitas utilizar como entrada una cantidad que posteriormente necesitarás para afrontar obligaciones fiscales.
Cómo puede ayudarte HipotecaNow
HipotecaNow no realiza asesoramiento fiscal individualizado, pero sí podemos ayudarte a estructurar la financiación de la nueva vivienda cuando vendes otro inmueble.
Podemos analizar:
- capital que obtendrás previsiblemente con la venta;
- hipoteca pendiente;
- ahorro adicional;
- precio de la nueva vivienda;
- importe que necesitas financiar;
- si vas a vender antes o después de comprar;
- capacidad para soportar temporalmente dos préstamos.
Para la tributación concreta de la venta, especialmente si existe alquiler previo, herencia, donación o aplicación de exenciones, conviene revisar el caso con un asesor fiscal.
Preguntas frecuentes sobre venta de segunda vivienda y reinversión
¿Puedo reinvertir el dinero de una segunda vivienda sin pagar IRPF?
No por el mero hecho de reinvertirlo. La exención por reinversión depende de que la vivienda transmitida tenga la consideración fiscal de vivienda habitual y de que se cumplan los demás requisitos.
¿Qué pasa si la segunda vivienda fue mi vivienda habitual?
Puede ser relevante. A efectos de la exención, Hacienda admite que la vivienda transmitida hubiese tenido la consideración de habitual hasta cualquier día de los dos años anteriores a la venta.
¿Puedo vender una segunda vivienda y comprar mi vivienda habitual?
Sí, pero que la nueva vivienda vaya a ser habitual no convierte automáticamente en exenta la ganancia obtenida por vender una segunda residencia.
¿Cuánto se paga de IRPF al vender una segunda vivienda?
Depende de la ganancia patrimonial y del resto de componentes de tu base del ahorro. Los tipos son progresivos y actualmente alcanzan desde el 19 % hasta el 30 % según el tramo.
¿Qué gastos puedo tener en cuenta para calcular la ganancia?
Pueden formar parte del cálculo determinados gastos y tributos inherentes a la compra y venta, así como inversiones y mejoras. Si estuvo alquilada, deben considerarse también las amortizaciones correspondientes.
¿Qué ocurre si vendo la vivienda con pérdidas?
No existe ganancia patrimonial positiva por esa transmisión. La pérdida puede entrar en las reglas de compensación de la base del ahorro.
¿Los mayores de 65 años pagan por vender una segunda vivienda?
No existe una exención automática por edad para cualquier segunda vivienda. Puede aplicarse una exención por reinversión en renta vitalicia si se cumplen los requisitos, con un límite máximo acumulado de 240.000 €.
¿Cuánto tiempo tengo para constituir la renta vitalicia?
Como regla general, seis meses desde la transmisión del elemento patrimonial.
¿Tengo que pagar plusvalía municipal además del IRPF?
Puede corresponder el impuesto municipal sobre el incremento de valor del terreno urbano. Es independiente del cálculo de la ganancia patrimonial en el IRPF.
¿Puedo usar el dinero de la venta como entrada para otra casa?
Sí. Puedes utilizar el capital neto disponible como aportación para otra compra, aunque eso no determina por sí mismo que la ganancia fiscal quede exenta.
Conclusión: reinvertir no basta; importa qué vivienda estás vendiendo
La clave fiscal de la venta de una segunda vivienda no está simplemente en qué haces después con el dinero.
Si el inmueble vendido no reúne las condiciones para ser considerado vivienda habitual, comprar otra vivienda con el importe obtenido no genera automáticamente la exención por reinversión.
Antes de vender conviene calcular correctamente la ganancia patrimonial, revisar si el inmueble pudo tener consideración de habitual, comprobar si existen circunstancias especiales y reservar el capital necesario para impuestos.
Y si la venta va asociada a la compra de tu próxima vivienda, entonces sí tiene sentido analizar conjuntamente cuánto dinero tendrás disponible y qué nueva financiación hipotecaria necesitarás.