¿Se puede escriturar una vivienda en distintos porcentajes? Cómo hacerlo y qué implica

Cuando dos o más personas compran una vivienda, no siempre aportan la misma cantidad de dinero. En esos casos surge una duda muy habitual: ¿se puede escriturar una vivienda en distintos porcentajes? La respuesta es sí, siempre que se refleje correctamente en la escritura de compraventa y se respeten las normas legales.

Establecer porcentajes diferentes en la escritura permite que cada comprador sea propietario de la parte proporcional que le corresponde según su aportación. Es una práctica común en parejas en régimen de separación de bienes, familiares que compran una vivienda conjunta o inversores que adquieren un inmueble compartido.

Sin embargo, estos porcentajes no solo determinan el reparto de la propiedad, sino que también influyen en la hipoteca, en los impuestos y en lo que ocurrirá en caso de venta, separación o fallecimiento. Por eso, es importante entender bien cómo funciona este sistema antes de firmar ante notario.

¿Se puede escriturar una vivienda en porcentajes diferentes?

Sí. La ley permite que una vivienda se escriture en distintos porcentajes de propiedad entre los compradores. Cada persona puede adquirir una parte concreta, expresada en porcentaje o fracción, que se reflejará en la escritura pública y en el Registro de la Propiedad.

Por ejemplo, en una pareja donde uno aporta 70.000 € y el otro 30.000 € para una vivienda de 100.000 €, se puede escriturar un 70 % y un 30 %, respectivamente. De esta manera, cada uno figura como propietario en esa proporción, independientemente de su relación o vínculo familiar.

Lo importante es que esos porcentajes queden claramente recogidos en la escritura notarial, ya que son los que determinarán la titularidad legal del inmueble y el reparto de beneficios o cargas en el futuro.

Cómo se establecen los porcentajes de propiedad

Los porcentajes de propiedad se determinan en el momento de la compraventa y dependen de la aportación económica real de cada comprador. Pueden fijarse libremente, siempre que todos los titulares estén de acuerdo.

Generalmente, el notario redacta la escritura de compraventa incluyendo una cláusula que detalla el porcentaje que corresponde a cada comprador. Por ejemplo:

“Adquieren la vivienda don A y doña B por mitades indivisas, correspondiendo a don A el 60 % y a doña B el 40 % del pleno dominio.”

Esta mención es esencial, ya que la propiedad no se presume igualitaria si no se indica expresamente. En ausencia de porcentajes, se entiende que todos los compradores adquieren partes iguales, aunque las aportaciones económicas hayan sido distintas.

Por qué es importante reflejar los porcentajes reales

Si no se reflejan correctamente los porcentajes, pueden surgir conflictos legales y fiscales en el futuro. Por ejemplo, en caso de venta, separación o fallecimiento, los beneficios o la transmisión del inmueble se distribuirán según los porcentajes que figuren en la escritura, no según el dinero que aportó cada uno.

Además, si uno de los titulares fallece, su parte de la vivienda pasará a sus herederos en el mismo porcentaje. Por tanto, si la vivienda se escrituró al 50 %, el cónyuge o pareja superviviente no heredará automáticamente la otra mitad salvo que haya testamento que lo disponga.

Por eso, es recomendable que los porcentajes reflejen fielmente las aportaciones de cada comprador y que, si se trata de una pareja, se tenga en cuenta el régimen económico matrimonial (gananciales o separación de bienes) antes de firmar la escritura.

Qué ocurre con la hipoteca cuando los porcentajes no son iguales

Uno de los aspectos más importantes a considerar es cómo afecta la hipoteca cuando los propietarios tienen porcentajes distintos. Aunque las participaciones en la vivienda sean diferentes, si ambos firman como titulares del préstamo, los dos responden solidariamente de la deuda completa, no solo de su parte proporcional.

Esto significa que el banco puede reclamar el 100 % del pago a cualquiera de los dos, aunque solo tenga un 30 % de propiedad en la vivienda. Es una garantía adicional para la entidad financiera, y por eso en la práctica ambos suelen figurar como deudores principales, independientemente del porcentaje escriturado.

No obstante, si uno de los propietarios no interviene en la hipoteca, el banco limitará su derecho sobre el inmueble en caso de impago, ya que no podrá ejecutar más allá de la parte correspondiente al titular hipotecado.

En HipotecaNow te ayudamos a entender cómo afecta la titularidad y los porcentajes de propiedad a la hora de firmar una hipoteca, para que todo quede correctamente reflejado en la escritura y evites problemas futuros.

Casos en los que se puede escriturar una vivienda en distintos porcentajes

Existen múltiples situaciones en las que es habitual repartir la propiedad de una vivienda en porcentajes desiguales. Estos son algunos de los casos más comunes:

Parejas en régimen de separación de bienes

En este régimen, cada cónyuge conserva la titularidad de los bienes que adquiere. Si uno aporta más dinero que el otro en la compra, puede escriturarse el inmueble reflejando exactamente esas aportaciones. Así, se protege la inversión de cada parte y se evitan conflictos si la relación termina.

Parejas de hecho

Cuando no existe matrimonio, la única forma de establecer qué parte de la vivienda pertenece a cada uno es a través de la escritura pública. Por tanto, es fundamental acordar los porcentajes antes de la firma y dejar constancia ante notario, ya que no hay un régimen económico que regule automáticamente la propiedad.

Compra entre familiares o amigos

También es frecuente que hermanos, padres e hijos, o incluso amigos, compren una vivienda conjunta para invertir o compartirla. En estos casos, los porcentajes de propiedad suelen fijarse según la cantidad que cada uno aporta al precio de compra o al pago inicial de la hipoteca.

Inversiones inmobiliarias compartidas

Cuando varias personas compran una vivienda con fines de inversión (por ejemplo, para alquilarla), los porcentajes determinan tanto la participación en el inmueble como el reparto de los beneficios o pérdidas. Esto tiene relevancia no solo civil, sino también fiscal.

Consecuencias legales y fiscales de escriturar con porcentajes desiguales

La distribución en distintos porcentajes no solo afecta a la titularidad, sino también a las obligaciones fiscales y derechos patrimoniales de cada propietario. Algunas consecuencias importantes son:

• Pago de impuestos: cada comprador debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (o IVA, si se trata de obra nueva) en función del porcentaje adquirido.
• Declaración de la propiedad: en el Registro de la Propiedad y en el catastro se reflejarán los porcentajes exactos de titularidad.
• Reparto de gastos: los gastos de comunidad, IBI o mantenimiento pueden repartirse según esos mismos porcentajes, salvo pacto contrario.
• Venta o transmisión: cada titular puede vender o donar su parte, respetando los derechos de tanteo o retracto del resto de copropietarios.

Además, si la vivienda se vende, las plusvalías y beneficios se repartirán proporcionalmente según los porcentajes escriturados. Por eso, declarar correctamente la titularidad desde el principio evita problemas con Hacienda o entre copropietarios.

Cómo se gestiona una hipoteca cuando los porcentajes son distintos

Uno de los puntos más delicados es el reparto de la hipoteca. Aunque la propiedad esté dividida en porcentajes desiguales, el préstamo suele firmarse de forma conjunta y solidaria. Esto significa que cada titular responde del 100 % de la deuda, no solo de su parte de propiedad.

Por ejemplo, si una vivienda se escrituró al 70/30, pero ambos firmaron la hipoteca, el banco podrá reclamar la totalidad de la deuda a cualquiera de los dos. Internamente, podrán acordar un reparto diferente de las cuotas, pero legalmente ambos son responsables por igual.

Otra posibilidad es que solo uno de los titulares figure en la hipoteca. En ese caso, el banco limitará su derecho a ejecutar la deuda sobre la parte que pertenece a ese propietario. Este tipo de operación es menos habitual, ya que el banco suele preferir que todos los propietarios sean también deudores.

En HipotecaNow te ayudamos a estructurar correctamente la titularidad y la hipoteca para que ambas reflejen la realidad de tus aportaciones y tu situación legal, evitando complicaciones futuras.

Qué ocurre si uno de los propietarios quiere vender su parte

Cuando una vivienda tiene varios propietarios, cualquiera de ellos puede vender su porcentaje, aunque los demás tengan preferencia para adquirirlo (derecho de tanteo y retracto). Sin embargo, vender una parte indivisa de una vivienda no siempre es fácil, ya que pocos compradores están interesados en adquirir solo una fracción del inmueble.

En caso de desacuerdo, los copropietarios pueden recurrir a una extinción de condominio, una operación en la que uno compra la parte del otro o se reparte el valor del bien. Este proceso tiene implicaciones fiscales y debe formalizarse ante notario.

Consejos antes de escriturar en porcentajes distintos

• Documenta las aportaciones de cada comprador. Si el dinero procede de cuentas separadas, conserva los justificantes bancarios.
• Refleja los porcentajes reales en la escritura. Evita hacerlo “a partes iguales” si las aportaciones son distintas.
• Consulta al notario o asesor hipotecario. Te ayudará a definir los porcentajes más adecuados según tu régimen matrimonial y situación financiera.
• Piensa en el futuro. Si hay hipoteca, analiza qué pasará en caso de ruptura, fallecimiento o venta de la vivienda.

Tomar estas precauciones al principio es mucho más fácil que resolver los conflictos después. Un reparto claro en la escritura garantiza seguridad jurídica y evita problemas con Hacienda o con los copropietarios.

En HipotecaNow te asesoramos para definir correctamente los porcentajes de compra y la hipoteca, adaptados a tu situación personal, patrimonial y matrimonial.

Conclusión: repartir bien hoy, evitar conflictos mañana

En definitiva, sí se puede escriturar una vivienda en distintos porcentajes, y hacerlo correctamente es clave para proteger tus derechos. No se trata solo de un trámite notarial, sino de una decisión que influye en los impuestos, la hipoteca y el reparto patrimonial en el futuro.

Antes de firmar, asegúrate de que la escritura refleja con precisión las aportaciones de cada parte y las condiciones reales de la compra. De esta forma, evitarás malentendidos y posibles disputas.

En HipotecaNow te ayudamos a entender cómo escriturar tu vivienda según tus aportaciones, garantizando que la operación sea clara, legal y adaptada a tus necesidades financieras.

Preguntas frecuentes sobre la escritura de vivienda en distintos porcentajes

¿Se puede comprar una casa y escriturarla con porcentajes diferentes?

Sí. Cada comprador puede adquirir la parte proporcional que desee, siempre que se indique en la escritura pública ante notario y se inscriba en el Registro de la Propiedad.

¿Cómo se decide qué porcentaje corresponde a cada propietario?

Depende de la aportación económica de cada uno. Los porcentajes pueden acordarse libremente, pero deben reflejarse en la escritura para tener validez legal.

¿Afecta la hipoteca si los porcentajes no son iguales?

No necesariamente. Aunque la propiedad se reparta de forma desigual, los titulares de la hipoteca responden solidariamente del total de la deuda.

¿Qué pasa si uno de los propietarios quiere vender su parte?

Puede hacerlo, pero los demás copropietarios tienen derecho preferente a comprarla. Si no hay acuerdo, se puede realizar una extinción de condominio.

¿Es necesario que los porcentajes sean iguales en la escritura y en la hipoteca?

No. La titularidad de la vivienda y la de la hipoteca pueden diferir, pero es recomendable mantener coherencia entre ambas para evitar complicaciones legales o fiscales.