Desgravar hipoteca: quién puede hacerlo y cuál es el máximo deducible

Desgravar la hipoteca es una de las ventajas fiscales más conocidas entre los propietarios de vivienda en España. Sin embargo, no todos los contribuyentes pueden beneficiarse hoy de esta deducción. Las condiciones cambiaron en 2013, y desde entonces solo algunos perfiles pueden seguir aplicándola en su declaración de la renta. En este artículo te explicamos quién puede desgravar la hipoteca, cuál es el máximo de desgravación permitido y cómo funciona en caso de tener dos titulares.

Qué significa desgravar una hipoteca

“Desgravar” una hipoteca significa que puedes deducir en tu declaración del IRPF una parte de las cantidades pagadas por la compra o rehabilitación de tu vivienda habitual. Es una ayuda fiscal que reduce la cantidad de impuestos a pagar o, en algunos casos, aumenta la devolución que recibes de Hacienda.

Esta deducción estatal se aplicó durante años a quienes compraron su vivienda habitual con financiación hipotecaria. Sin embargo, desde 2013 la normativa cambió y el derecho a deducción se eliminó para nuevas adquisiciones.

¿Quién puede desgravar la hipoteca actualmente?

Solo pueden seguir desgravando los contribuyentes que cumplan estas condiciones:

• Compraron su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013.
• Aplicaron la deducción en su declaración de la renta de 2012 o anteriores.

Si cumples ambos requisitos, podrás seguir deduciendo cada año las cantidades que pagues por la hipoteca, siempre que sigas viviendo en la vivienda como residencia habitual. Si compraste o firmaste tu hipoteca a partir de 2013, ya no puedes acogerte a esta deducción estatal, aunque algunas comunidades autónomas ofrecen beneficios similares.

Requisitos para aplicar la deducción por vivienda habitual

Además de haber adquirido la vivienda antes de 2013, Hacienda exige que cumpla ciertos criterios:

• Debe ser tu residencia habitual y no una segunda vivienda.
• Debes vivir en ella de forma efectiva y permanente durante al menos tres años.
• Las cantidades deducibles deben corresponder a pagos del préstamo hipotecario o a inversiones de mejora o rehabilitación de la vivienda habitual.
• Los pagos deben estar realizados con fondos propios y quedar reflejados en tu nombre en los justificantes bancarios.

Si en algún momento dejas de vivir en esa casa o la conviertes en segunda residencia, perderás el derecho a aplicar la deducción a partir de ese ejercicio fiscal.

Máximo de desgravación por hipoteca

El límite máximo de deducción es del 15 % de las cantidades invertidas en la vivienda habitual durante el año, con un tope de 9.040 € anuales.

En otras palabras, si pagas 9.040 € o más entre capital e intereses durante el año, podrás deducir un máximo de 1.356 € en tu declaración de la renta (15 % de 9.040 €). Si has pagado menos, la deducción se aplicará sobre la cantidad real abonada.

Qué gastos se pueden incluir en la deducción

Dentro del cálculo, puedes incluir:

• Las cuotas mensuales de la hipoteca (parte de capital e intereses).
• Gastos derivados de la compra (notaría, registro, gestoría), siempre que estén financiados dentro del préstamo.
• Importes destinados a obras de rehabilitación o mejora de la vivienda habitual.

No se incluyen los seguros, comisiones bancarias, derramas ni otros gastos de mantenimiento de la vivienda.

Cómo comprobar si tienes derecho a desgravar

Si no recuerdas si aplicaste la deducción antes de 2013, puedes consultarlo en tus declaraciones anteriores. En el borrador de la renta, Hacienda suele mantener esta información en el apartado de “Deducción por inversión en vivienda habitual”.

Si en tu caso la casilla aparece vacía o no se muestra, significa que no puedes aplicarla. En cambio, si ya la tenías reconocida, podrás seguir disfrutándola cada año mientras mantengas el préstamo y sigas residiendo en la vivienda.

Si compraste tu vivienda antes de 2013 y sigues pagando la hipoteca, revisa tu declaración y asegúrate de no perder una deducción que puede suponerte más de 1.000 € anuales de ahorro fiscal.

Desgravar una hipoteca con dos titulares

Cuando una vivienda está a nombre de dos titulares, cada uno puede aplicar la deducción de forma independiente, siempre que cumplan los requisitos. En este caso, el límite de 9.040 € anuales se aplica a cada contribuyente, no al conjunto de la hipoteca.

Esto significa que si ambos titulares han pagado cantidades equivalentes, cada uno podrá desgravar el 15 % de hasta 9.040 €. En la práctica, la deducción total conjunta podría llegar a 2.712 € anuales (1.356 € por persona).

Por ejemplo, una pareja con hipoteca compartida al 50 % y que pague 12.000 € al año en total podría deducirse 900 € cada uno. Es importante que ambos figuren como titulares del préstamo y que los pagos estén realizados desde una cuenta conjunta o desde cuentas a nombre de ambos.

Si tienes una hipoteca compartida, asegúrate de declarar correctamente tu porcentaje de participación y los importes abonados; Hacienda lo tendrá en cuenta al calcular la deducción.

Deducciones autonómicas por vivienda habitual

Aunque la deducción estatal se eliminó para compras posteriores a 2013, algunas comunidades autónomas mantienen deducciones propias por adquisición o alquiler de vivienda habitual. Estas pueden aplicarse incluso si compraste después de esa fecha, siempre que cumplas los requisitos establecidos por tu comunidad.

Por ejemplo:

• Madrid: deducción para jóvenes menores de 30 años por adquisición de vivienda habitual.
• Comunidad Valenciana: deducciones por inversión en vivienda habitual para menores de 35 años o personas con discapacidad.
• Andalucía y Galicia: incentivos fiscales para adquisición de primera vivienda en zonas rurales o municipios pequeños.

Estas deducciones autonómicas varían cada año, por lo que conviene revisarlas antes de hacer la declaración o consultar con un asesor fiscal.

Cómo aplicar la deducción por hipoteca en la renta

Si cumples los requisitos, podrás aplicar la deducción en el apartado de inversión en vivienda habitual de tu declaración de la renta. Los pasos generales son:

1. Accede al borrador de la renta y busca el apartado “Deducción por inversión en vivienda habitual”.
2. Introduce el importe total pagado por la hipoteca durante el año (capital e intereses).
3. El programa calculará automáticamente el 15 % y aplicará el límite máximo de 9.040 € por persona.

Ten en cuenta que Hacienda recibe la información de tu banco sobre los pagos realizados, por lo que los datos deben coincidir con la información que figure en el certificado anual del préstamo hipotecario.

Guarda siempre el certificado de tu banco y los justificantes de pago; si Hacienda revisa tu deducción, deberás acreditar las cantidades abonadas.

Preguntas frecuentes sobre desgravar la hipoteca

¿Se puede desgravar la hipoteca si se compró después de 2013?

No, la deducción estatal desapareció para compras realizadas desde el 1 de enero de 2013. Solo las viviendas adquiridas antes de esa fecha y que ya aplicaron la deducción pueden seguir beneficiándose.

¿Qué pasa si cambio de banco o modifico la hipoteca?

Si haces una subrogación o una novación, no pierdes el derecho a la deducción, siempre que la operación no implique un cambio de titular ni un aumento del importe financiado.

¿Puedo desgravar si la hipoteca está a nombre de mis padres?

No. Solo pueden deducir quienes sean titulares del préstamo y propietarios de la vivienda. No se puede desgravar por una hipoteca que no esté a tu nombre, aunque pagues las cuotas.

¿Se puede desgravar una hipoteca sobre segunda vivienda?

No, la deducción solo se aplica a la vivienda habitual, entendida como el domicilio principal en el que resides de forma continua.

Conclusión: quién puede desgravar y por qué revisarlo

Desgravar la hipoteca sigue siendo posible para quienes compraron su vivienda habitual antes de 2013 y mantienen el préstamo activo. Es una deducción significativa que puede reducir la factura fiscal en más de 1.000 € al año.

Si tienes derecho a la deducción, asegúrate de incluirla en tu declaración y de conservar los justificantes; es una ventaja fiscal que conviene aprovechar cada ejercicio.

Y si compraste después de 2013, revisa las deducciones autonómicas vigentes: algunas comunidades ofrecen beneficios similares que pueden ayudarte a ahorrar.